수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 205호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 건물의 한 호실입니다. 최초 말소기준권리는 2017.11.16. 설정된 수협은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 붙어 있고, 이후의 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 화성시 압류 및 박종미의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 액수보다 말소기준권리와 전입일의 선후입니다. 박종미의 임대차계약일은 2018.03.07., 점유개시일은 2018.03.24., 주민등록일은 2018.03.28.로 모두 2017.11.16. 수협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 120,000,000원 중 배당되지 못하는 금액이 생기더라도 이를 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.11.16. 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 박종미의 임차권등기는 2024.11.18. 접수됐고, 그 기초가 된 주민등록일도 2018.03.28.로 말소기준일보다 늦습니다. 신용보증기금 가압류 102,000,000원과 화성시 압류도 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 후순위 채권자의 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
② 205호 임차인 — 실제 임차인 1명
현황조사에는 현인빌딩의 다른 호실 점유자들도 함께 기재되어 있으나, 매각 대상인 205호에 대응하는 실제 임차인은 박종미 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인도 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박종미 전유부분의 전부 | 계약 2018.03.07. 점유 2018.03.24. 확정 2018.03.14. 전입 2018.03.28. | 120,000,000원 | 대항력 없음 후순위·배당요구 승계 없음 |
박종미는 2024.10.15. 배당요구를 했고 2024.11.18. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 그러나 전입과 점유가 2017.11.16. 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 120,000,000원 > 최저가 64,190,000원이라는 숫자만으로 인수형 사건으로 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 검증되지 않았습니다. 확인된 최근 낙찰금액도 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
이 건물은 2017.11.14. 사용승인된 총 19세대 규모의 도시형생활주택이며 비교 기준 면적은 25.85㎡입니다. 소형 도시형생활주택은 임대수요와 수익률뿐 아니라 향후 매도 시 매수층의 폭까지 함께 확인해야 합니다. 2회 유찰됐다는 사실도 현재 가격에 시장의 보수적 평가가 반영되고 있을 가능성을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 1,239,365,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중이며 매각 대상 205호는 주택 부분입니다.
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하고, 주변에는 다세대·단독주택과 주상용·상업용 건물, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 1~5층 건물이며 옥내 5대, 옥외 9대의 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지면적 493㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 남측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 점유 재확인. 다른 호실 점유자 기록과 혼동하지 말고, 매각 대상 205호의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박종미의 계약일·점유일·전입일·확정일과 배당요구 내용을 등기부, 매각물건명세서 및 현황조사서 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 25.85㎡ 내외 도시형생활주택의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록이 연결돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 배당 진행과 채권잔액 변동을 확인해야 합니다.
- 소형 주택 환금성. 총 19세대 규모의 소형 도시형생활주택인 만큼 임대수익뿐 아니라 공실, 관리비 및 재매각 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 선후관계가 먼저다”
이 사건은 보증금 120,000,000원이 최저매각가 64,190,000원보다 크다는 이유만으로 위험한 인수형 물건으로 분류할 사건이 아닙니다. 박종미의 전입과 점유는 2017.11.16. 수협은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않아 실제 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 2회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 점까지 고려하면 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다.