🏷️ 44.8% · 🔨 3회 · ⚠️ 65,000,000원 · 🏠 8세대
광주지방법원 2025타경32948. 광주 북구 운암동 소재 5층 건물 중 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,496,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2018.05.18. 북광주새마을금고 근저당권(채권최고액 156,000,000원)이고, 그 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만 이번 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김선호가 2026.04.30.자로 65,000,000원의 유치권 신고를 했다고 기재돼 있습니다. 별도 소명자료가 없고 성립 여부도 불분명하므로, 이를 확정적인 인수금액으로 합산할 수는 없지만 입찰 전 사실관계와 성립요건을 반드시 따져야 하는 위험요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32948 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미)주건축물 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사좋은건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 90,496,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권 / 청구 | 북광주새마을금고 / 152,672,805원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.18. 설정된 북광주새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 2022.08.03. 국 압류, 2023.05.25. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.09. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2019년 김민호 근저당과 과거 여러 차례의 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 보증금이나 확정일자 등이 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권을 구체적으로 산정할 자료는 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 202,000,000원의 44.8%인 90,496,000원입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
단지는 ‘프레스티지빌’로 확인되며 총 8세대, 사용승인일은 2018.05.10.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.6회, 낙찰률은 16.67%입니다. 현재 사건은 이미 3회 유찰된 상태여서 평균 유찰횟수를 넘어섰습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,028,928원 |
| 1. 근저당 · 북광주새마을금고 | 156,000,000원 | 88,467,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 북광주새마을금고에 88,467,072원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 67,532,928원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 90,496,000원 | 88,467,072원 | 67,532,928원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 72,396,800원 | 70,693,658원 | 85,306,342원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 57,917,440원 | 56,474,926원 | 99,525,074원 |
어느 시나리오에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 신청채권자 북광주새마을금고의 청구액 152,672,805원은 현재 회차부터 충족되지 않습니다. 특히 유치권 신고는 이 표의 미배당액과 별개로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호입니다.
- 입지. 광주기아챔피언스필드 북동측 인근에 위치하고, 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 530,600원/㎡, 토지면적 408.9㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 2.6회, 낙찰률 16.67%로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 김선호의 65,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약·채권 발생·점유 계속 여부 등 실제 성립 근거를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 인근 다세대 실거래를 대조해야 합니다.
- 저환금성 감안. 8세대 규모와 평균 유찰 2.6회·낙찰률 16.67%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 세금·배당 재확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 90,496,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 65,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 확인된 실거래 시세도 없어 44.8%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 연결할 수 없습니다. 여기에 8세대 규모, 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 16.67%라는 환금성 지표까지 고려하면 결론은 가격은 낮아졌지만 권리·점유 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
