광주지방법원 2025타경32948. 광주광역시 북구 운암동 소재 5층 건물 중 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사좋은건설이고, 말소기준권리는 2018.05.18. 설정된 북광주새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부만 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 그러나 이 물건은 등기권리보다 유치권 신고가 더 중요합니다. 김선호가 2026.04.30.자로 65,000,000원의 유치권을 신고했으나 별도 소명자료가 없고 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 경매신청채권자는 2026.07.03. 유치권 배제신청서를 제출했습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 실질 부담까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32948 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미) 주건축물 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사좋은건설 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 72,397,000원 (4회 유찰, 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주새마을금고 / 152,672,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 확인된 임차인 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2018.05.18. 북광주새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 2019.08.20. 김민호 근저당권 182,000,000원은 2020.01.29. 일부해지를 원인으로 등기부상 말소됐습니다. 과거 여러 차례 강제경매가 개시됐다가 취하·취소기각 또는 말소됐고, 현재는 2025.06.09. 북광주새마을금고의 임의경매가 진행 중입니다.
② 가격 판단 — 35.84%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 72,397,000원으로 감정가 202,000,000원의 35.84% 수준입니다. 5회 유찰 시 57,917,600원, 6회 유찰 시 46,334,080원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 더구나 단지는 8세대 규모이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 12.5%입니다. 현재 4회 유찰 역시 가격과 환금성, 권리·점유 리스크를 함께 확인해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,703,146원 |
| 2. 근저당 · 북광주새마을금고 | 156,000,000원 | 70,693,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 북광주새마을금고 채권최고액 156,000,000원 중 70,693,854원이 배당되고, 미배당액은 85,306,146원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 확정 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 유치권 쟁점은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 72,397,000원 | 70,693,854원 | 85,306,146원 |
| 5회 유찰 시 | 57,917,600원 | 56,475,083원 | 99,524,917원 |
| 6회 유찰 시 | 46,334,080원 | 45,100,067원 | 110,899,933원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 152,672,805원은 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 다만 매각가격 하락 자체가 유치권 신고의 성립 여부를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 임차인·점유 확인
| 대상 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 실제 점유관계는 현황조사·전입세대·현장 확인을 통해 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주기아챔피언스필드 북동측 인근이며, 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 530,600원/㎡, 토지면적 408.9㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 신호. 프레스티지빌은 8세대이고 관련 경매 통계상 평균 유찰 3.6회, 매각률 12.5%입니다. 현재 사건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 김선호의 2026.04.30.자 65,000,000원 유치권 신고 내용과 2026.07.03.자 유치권 배제신청서를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권은 점유와 밀접한 쟁점이므로 현장 점유자, 출입·사용 상태, 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입세대·현황조사·실제 점유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 35.84%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요. 직접 비교할 실거래 금액 자료가 없습니다.
- 낮은 환금성 고려. 8세대 규모와 평균 유찰 3.6회·매각률 12.5%를 함께 보고 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수액 0원은 등기·배당 기준의 계산입니다. 별도로 신고된 유치권 쟁점까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·배제신청서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 72,397,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없고, 8세대 규모에 평균 유찰 3.6회·매각률 12.5%라는 환금성 지표가 있으며, 무엇보다 65,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’보다 유치권이 실제로 성립하는지, 점유관계가 무엇인지, 그 리스크를 제거한 뒤에도 가격이 합리적인지를 확인하는 데 있습니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 곧바로 안전한 할인으로 해석하기 어렵습니다.
