광주지방법원 2025타경33029. 광주광역시 남구 서동 49-3 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 3층이며 현재 소유자는 문선경입니다. 권리분석의 기준점은 2020년 문선경의 소유권 취득 직후 설정된 동명새마을금고 근저당권입니다.
이 말소기준권리 뒤에 2021.06.08. 주식회사산의 근저당권이 설정됐고, 2025.06.18. 주식회사 산이 임의경매를 신청했습니다. 현 회차 배당 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 동명새마을금고에 배당되면서, 후순위 주식회사산은 예상배당 0원입니다. 신청채권액은 200,000,000원이고 주식회사산 근저당의 채권최고액은 500,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33029 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서동 49-3 · 광주광역시 남구 거북언덕3길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 문선경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 756,743,500원 / 173,580,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 6회 유찰 · 감정가 23% |
| 신청채권액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.10.30. 을구 5번 동명새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 204,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 6번 주식회사산 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.04. 광주광역시 남구 압류는 2024.04.25. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미라 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조미라의 전입일은 2025.03.25.로 말소기준권리인 2020.10.30.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 및 최우선변제에 따른 실제 배당순서는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰은 ‘시세 확인 신호’
감정가는 756,743,500원이고 현재 최저매각가는 173,580,000원입니다. 현재 회차 표기는 6회 유찰·감정가 23%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 138,864,000원(감정가 18%), 8회 유찰 시 111,091,200원(감정가 15%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 감정가 23% | 173,580,000원 | 170,349,880원 | 533,650,120원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 138,864,000원 | 136,119,904원 | 567,880,096원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 111,091,200원 | 108,735,923원 | 595,264,077원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 하락률과 시세 대비 저평가 여부는 같은 말이 아니라는 것입니다. 6회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 자료만으로 현재 173,580,000원이 실제 거래시장보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 응찰 판단의 가격 기준은 별도의 현장 시세·인근 거래 확인과 함께 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,120원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 동명새마을금고 | 204,000,000원 | 170,349,880원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사산 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 704,000,000원 중 채권자 예상배당은 170,349,880원, 미배당은 533,650,120원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
이 배당구조에서 눈에 띄는 부분은 경매신청채권자인 주식회사 산입니다. 사건의 신청채권액은 200,000,000원이지만 주식회사산의 을구 6번 근저당권은 선순위 동명새마을금고 근저당권보다 늦어, 현재 회차뿐 아니라 제시된 7회·8회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 예상배당액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 서동 소재 광주대성초등학교 북측 인근으로, 단독주택과 다가구주택 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상3층이며 외벽은 세멘몰탈위페인팅·드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비와 개별 냉·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유관계 확인. 조미라의 사용 부분과 실제 다가구주택 각 호실 점유현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 조미라의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 배당표 확정 전 확인이 필요합니다.
- 대항력과 인수는 분리. 조미라의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격은 시세로 검증. 6회 유찰과 감정가 23%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 서동 일대 다가구주택의 실제 거래·임대수익·건물상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 기준으로 권리와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당변수 확인. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 현재 예상표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰의 이유를 확인해야 한다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.30. 동명새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사산 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조미라도 말소기준 이후인 2025.03.25. 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가 756,743,500원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 173,580,000원까지 내려왔습니다. 그렇다고 감정가의 23%라는 숫자만 보고 곧바로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다가구주택으로 실제 이용 중이고 임대관계가 미상인 부분이 있으며, 확인된 조미라의 보증금과 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0은 확인, 가격 메리트는 현장·시세 확인 후 판단”이 핵심입니다.
