17,434,000원
광주지방법원 2025타경33049. 광주광역시청 남측 인근의 ‘중흥에스-클래스스카이31’ 19층 2037호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사효율이며 2019.09.26. 매매로 75,900,000원에 취득했습니다. 등기상 권리 흐름에서 핵심은 2024.01.18. 국의 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점이지만, 그보다 앞선 2022.06.27. 임대차·점유·전입 관련 사실이 있어 선순위 임차인 문제가 별도로 남습니다.
특히 을구 3번 주택임차권은 2024.03.08. 등기됐지만, 그 내용에 기재된 임대차계약일·점유개시일과 확정일자는 모두 2022.06.27.입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 ‘6회 유찰로 17,434,000원’이라는 숫자만 보고 할인폭을 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 19층 2037호 · 도로명 광주광역시 서구 시청로 97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하3층·지상30층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 주식회사효율 (2019.09.26. 거래가 75,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 17,434,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박철자 / 61,138,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.01.18. 갑구 4번 국의 압류입니다. 이후 광주광역시 남구·서구의 압류, 서용만의 200,000,000원 가압류, 박철자의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계의 기준일은 그보다 앞선 2022.06.27.이고, 명세서가 을구 3번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했다는 점이 이 사건의 권리분석 결론을 바꿉니다.
② 임차인·인수 분석 — 최저가 하락이 총 취득비용 하락으로 이어지지 않는다
| 관계인 | 점유·전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 현황조사·매각물건명세서 | 전입 2022.06.27 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박철자 을구 3번 주택임차권 | 계약·점유 2022.06.27 확정 2022.06.27 | 80,000,000원 명세서 대항 표시 53,000,000원 | 명세서 명시 | 배당요구 2024.03.08 | 미변제 잔액 인수 |
박지혜는 2022.06.27. 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 한편 박철자의 주택임차권등기에는 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2022.06.27., 점유개시일 2022.06.27., 확정일자 2022.06.27.이 기재돼 있습니다. 전입신고는 자녀 박지혜 명의로 2022.06.27. 이뤄진 것으로 적혀 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 22.94%여도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저가는 17,434,000원으로 감정가 76,000,000원의 22.94%입니다. 하지만 이 숫자는 매수인이 법원에 납부하는 매각대금일 뿐, 대항 임차권의 미변제 잔액까지 포함한 실질취득비용과 같지 않습니다. 이 사건에서 할인율은 권리 인수까지 반영한 뒤 해석해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 23%) | 17,434,000원 | 16,720,188원 | 244,418,347원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 13,947,200원 | 13,296,150원 | 247,842,385원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 11,157,760원 | 10,556,920원 | 250,581,615원 |
회차가 내려갈수록 법원 납부 매각가는 더 낮아지지만 채권 미배당액은 244,418,347원 → 247,842,385원 → 250,581,615원으로 커집니다. 대항 임차권 인수형에서는 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 공식을 적용하기 어렵습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하는 것도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.1% 추정) | - | 713,812원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 서용만 | 200,000,000원 | 16,720,188원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 박철자 | 61,138,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 261,138,535원 중 예상 배당은 16,720,188원, 미배당은 244,418,347원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 이 채권자 배당 추정과 별개로, 매각물건명세서의 대항 임차권 미변제 잔액 인수 문구는 매수인 부담 판단에 따로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 광주광역시청 남측 인근. 주위에 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 주차장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역이 위치합니다. 남측 왕복4차선도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상30층 건물의 19층 2037호입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방 형태이며 중로각지입니다.
- 환금성. 현재까지 6회 유찰된 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았음을 보여주는 지표입니다. 최저가율만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준부터 잡기. 입찰가 17,434,000원이 아니라 명세서상 대항 대상 53,000,000원을 기준으로 인수형 구조를 계산해야 합니다.
- 박철자 임차권 원문 대조. 등기상 보증금 80,000,000원과 명세서상 대항 표시 53,000,000원의 관계, 배당 후 실제 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 박지혜 점유관계 확인. 전입일은 2022.06.27.이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 독립된 임대차인지 박철자 임차권의 전입 구성원인지 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미변제 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 박철자에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 6회 유찰·최저가율 22.94%는 법원 납부가격의 하락을 뜻할 뿐, 대항 임차권이 있는 이 사건의 총 취득부담이 같은 비율로 내려간다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,434,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 강렬합니다. 감정가 76,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 17,434,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 달라집니다. 말소기준보다 앞선 임대차 사실이 있고, 매각물건명세서는 을구 3번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 등기상 보증금은 80,000,000원, 그중 명세서가 대항 대상으로 적시한 금액은 53,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 무조건 싸지는 물건이 아닙니다. 이 구조에서는 현재 최저가보다 실질취득 약 53,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 하고, 박지혜의 보증금·확정일자 미상 위험과 국세·지방세 배당변수까지 남습니다. 최저가의 착시는 크고, 인수 확인은 필수. 6회 유찰이라는 숫자보다 먼저 볼 것은 선순위 임차권의 실제 잔액입니다.
