233,520,000원
광주지방법원 2025타경33193. 광주 광산구 우산동 대광로제비앙 103동 12층 1204호 아파트입니다. 감정가는 417,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,520,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
고만석의 전입일은 2013.12.12, 말소기준인 교보생명보험주식회사 근저당 설정일은 2015.11.24입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 것으로 최종 확인된다면 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 생기므로, 실질취득가는 낙찰가 233,520,000원보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1311-1 대광로제비앙 103동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 계단식 · 남향 · 12층 건물 중 12층 |
| 실거래 비교면적 | 109.78㎡ · 동일 면적 거래 비교 |
| 소유자 | 고갑석 (2015.11.18 매매 · 거래가액 296,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 233,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 10,618,767원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고만석 | 2013.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 점유·전입 신고자로 파악되는 인원은 1명입니다. 고만석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장하지만 사용 부분은 알 수 없고, 보증금 역시 확인되지 않았습니다.
등기부상 말소기준권리는 2015.11.24 교보생명보험주식회사 근저당권 243,600,000원입니다. 이후 국세 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 광산구 압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
대광로제비앙 동일 면적 109.78㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 414,541,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 378,333,333원, 최신 거래는 2026.01 · 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 109.78㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 109.78㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 109.78㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.03 | 109.78㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2023.10 | 109.78㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2023.03 | 109.78㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 109.78㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2022.06 | 109.78㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2022.04 | 109.78㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2022.02 | 109.78㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 3 | 419,500,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 378,333,333원 |
현재 최저가 233,520,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%입니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 11.3% 낮아진 하락 추세입니다. 최신 거래도 345,000,000원으로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 414,541,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,069,280원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 243,600,000원 | 229,450,720원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 13,182,135원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 10,618,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 채권자 총 청구액은 267,400,902원, 예상 배당액은 229,450,720원, 미배당은 37,950,182원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있으나, 국세·지방세의 당해세 여부와 고만석의 보증금·우선변제 상태가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘인수 확인’이 먼저
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 56% · 233,520,000원 · 채권 미배당 37,950,182원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가 39.2% · 163,464,000원 · 채권 미배당 107,025,398원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가 27.44% · 114,424,800원 · 채권 미배당 155,378,049원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가와 채권자 배당액은 감소하지만, 고만석이 실제 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실제 취득원가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 금액이 확인되어야 각 회차별 실질취득가를 다시 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트이며 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층 1204호, 계단식·남향입니다.
- 입지. 송우초등학교 동측 인근으로 주택과 상가가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 중로각지이며 공시지가는 815,400원/㎡입니다.
- 단지. 대광로제비앙 347세대, 사용승인 비교정보상 2007.01.02이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 378,333,333원으로 이전 거래군 대비 -11.3% 하락 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고만석 보증금 확인. 전입일 2013.12.12가 말소기준 2015.11.24보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·실제 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재산정. 임차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 378,333,333원 및 최신 거래 345,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.3% 낮아져 있어 과거 전체 평균 414,541,666원을 현재 시세의 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 417,000,000원에서 두 차례 유찰돼 233,520,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 378,333,333원과 비교하면 표면 가격은 61.7% 수준입니다. 그러나 이 숫자가 곧 실질취득가를 뜻하지는 않습니다.
고만석의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미확정”이 정확합니다. 여기에 시장도 최근 거래군 기준 -11.3% 하락 추세입니다. 결국 이 사건은 가격은 크게 내려왔지만 권리확인이 끝나지 않은 물건입니다. 고만석의 보증금과 대항력 여부를 확인해 실제 인수액이 0원인지, 또는 낙찰 후 추가 부담이 생기는지를 확정한 뒤에야 233,520,000원의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
