광주지방법원 2025타경33193. 광주 광산구 우산동 대광로제비앙 103동 12층 1204호 아파트입니다. 현재 감정가 417,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 233,520,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2015.11.24. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 243,600,000원이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 고만석이 점유자로 확인되고 전입일은 2013.12.12.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 점유자의 실제 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 그 수치를 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1311-1 대광로제비앙 103동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 109.7772㎡ · 12층 건물 중 12층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 고갑석 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 233,520,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 10,618,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2015.11.24. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 2022년 이후 국세 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 광산구 압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재 권리로 남아 있지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고만석 | 2013.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락 중
대광로제비앙 동일 평형 전용 109.78㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 414,541,666원이지만, 최근 12개월 평균은 378,333,333원으로 더 낮습니다. 최신 거래는 2026.01. 345,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -11.3%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 109.78㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 109.78㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 109.78㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.03 | 109.78㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2023.10 | 109.78㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2023.03 | 109.78㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 109.78㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2022.06 | 109.78㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2022.04 | 109.78㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2022.02 | 109.78㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 3 | 419,500,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 109.78㎡ | 3건 | 378,333,333원 |
현재 최저가 233,520,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%입니다. 가격 자체는 최근 실거래보다 낮아졌습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 낙찰가만 놓고 본 값입니다. 선순위 점유자의 보증금이 실제로 매수인에게 인수된다면 실질취득금액은 낙찰가에 그 인수액을 더해 다시 계산해야 하므로, 현재 단계에서 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 이릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,069,280원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 243,600,000원 | 229,450,720원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 13,182,135원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 10,618,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 267,400,902원 중 229,450,720원이 배당되고 37,950,182원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 점유자 고만석의 보증금·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 233,520,000원 | 229,450,720원 | 37,950,182원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 163,464,000원 | 160,375,504원 | 107,025,398원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 114,424,800원 | 112,022,853원 | 155,378,049원 |
낙찰가가 더 내려가면 등기상 채권자의 미배당은 커집니다. 다만 선순위 점유자의 보증금이 매수인 인수대상으로 확인될 경우에는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득금액이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 다음 회차 가격만 보고 입찰 매력을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 송우초등학교 동측 인근. 주변은 주택 및 상가혼용지대로 조사됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 12층 1204호, 계단식·남향이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 대광로제비앙 347세대, 사용승인 관련 기준일은 2007.01.02입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 815,400원/㎡, 중로각지이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 고만석의 보증금이 확인되지 않아 실질취득금액 산정이 아직 끝나지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 우선 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계 역시 미확정입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 거래 추세가 -11.3%이므로 전체 평균 414,541,666원보다 최근12개월 평균 378,333,333원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득가는 아직 모른다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 가격도 감정가 417,000,000원에서 2회 유찰돼 233,520,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 61.7%입니다. 하지만 그 할인폭을 그대로 투자 매력으로 받아들이기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 2013.12.12. 전입한 고만석의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다. 최근 시세도 -11.3% 하락 흐름이므로, 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 점유관계와 실제 인수금액을 먼저 확정하는 것입니다.
