광주지방법원 2025타경33209. 화순읍 광덕리 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기 건물은 광덕리 69, 도로명주소 광덕중앙길 31로 확인되며 소유자는 박보라입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 12월 20일 설정된 남광주농업협동조합의 채권최고액 777,600,000원 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 김은정 근저당, 주식회사하나로유통 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 462,220,000원으로 감정가 1,031,739,360원의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 제시외 건물·태양광 설비·수목까지 일괄매각 대상이므로, 아파트처럼 단순한 동일평형 비교만으로 접근하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33209 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 66-1 일원 · 등기 건물 광덕리 69 · 광덕중앙길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 · 384.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 박보라 |
| 감정가 / 최저가 | 1,031,739,360원 / 462,220,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 701,022,191원 |
| 말소기준 | 2023.12.20. 남광주농업협동조합 근저당 · 채권최고액 777,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 제시외 건물, 태양광 설비, 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 이 사건에서는 임차인의 대항력·우선변제권이나 보증금 승계 문제가 발생하지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 남광주농업협동조합 근저당 이후의 김은정 근저당, 주식회사하나로유통 근저당, 선우인터내셔널·서울보증보험·롯데카드·해태제과식품·광주와이신용협동조합 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 1,031,739,360원, 현재 최저매각가는 462,220,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 369,776,000원, 5회 유찰 시 295,820,800원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 462,220,000원 | 44.8% | 1,619,902,461원 |
| 4회 유찰 시 | 369,776,000원 | 35.84% | 1,711,301,125원 |
| 5회 유찰 시 | 295,820,800원 | 28.67% | 1,784,220,952원 |
현재 최저가가 감정가보다 크게 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 낙폭 자체가 곧바로 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 단독주택·토지 성격과 제시외 시설을 함께 검토해야 하므로, 최저가 462,220,000원을 실질취득원가의 출발점으로 보고 현물 상태와 환금성을 기준으로 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,022,200원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 777,600,000원 | 455,197,800원 |
| 3. 근저당 · 김은정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나로유통 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 선우인터내셔널 | 89,497,538원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,104,091원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,233,244원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,314,367원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 해태제과식품주식회사 | 4,982,368원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 20,620,383원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,748,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 전체 채권액 2,075,100,261원 중 455,197,800원이 배당되고, 미배당은 1,619,902,461원입니다. 신청채권자 청구액은 701,022,191원이며 현재 시나리오의 배당액 455,197,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 소재 남산공원 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 주거나지가 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이며 철근콘크리트구조 기와지붕 및 경량철골구조 렉산지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·난방·태양광 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 384.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 320,200원/㎡입니다. 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 정비구역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 토지 자료상 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 태양광 설비, 수목이 일괄매각 대상이므로 현장에서 실제 위치·상태·사용 가능성을 확인하세요.
- 현물 가격 검증. 현재 최저가 462,220,000원이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 단독주택·토지의 개별성을 반영해 가격 상한을 정하세요.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 단독주택과 토지의 매수층, 재매각 시 소요기간과 가격 변동성을 함께 고려하세요.
- 도로·토지 조건. 토지는 평지·부정형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입 상태와 이용 편의성을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역을 비롯해 정비구역·상대보호구역 등 복수 규제가 기재돼 있으므로 향후 증·개축이나 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 입찰 전 원본 서류와 관계기관 자료로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.12.20. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 이미 감정가 1,031,739,360원에서 462,220,000원까지 내려온 3회 유찰 상태입니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수금이 있느냐”보다 단독주택·토지·제시외 시설을 실제로 얼마의 가치로 볼 것인지가 더 중요합니다. 다음 유찰 시나리오에서는 369,776,000원, 그다음은 295,820,800원까지 내려가지만, 가격이 낮아질수록 신청채권자를 포함한 채권자의 미배당액도 커집니다. 현재 단계에서는 권리 인수 위험보다 현물 확인·활용성·환금성 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
