광주지방법원 2025타경33209. 화순읍 광덕리의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 384.0㎡, 지목은 대이며 소유자는 박보라입니다. 현재 최저매각가는 577,775,000원으로 감정가 1,031,739,360원의 56% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2023.12.20 설정된 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 777,600,000원이고, 이 권리 이후 설정된 김은정 근저당, 주식회사하나로유통 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33209 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 66-1 |
| 등기부 표시 | 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 69 · 광덕중앙길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 384.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 박보라 |
| 감정가 / 최저가 | 1,031,739,360원 / 577,775,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 701,022,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 김은정·주식회사하나로유통의 근저당, 선우인터내셔널·서울보증보험·롯데카드·해태제과식품·광주와이신용협동조합 등의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 판단은 별개
현재 회차 최저가는 577,775,000원으로 감정가 1,031,739,360원의 56%입니다. 3회 유찰 시 404,442,500원, 4회 유찰 시 283,109,750원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 단독주택 이용상태의 토지·건물 일괄매각은 개별 토지 형상, 도로조건, 제시외 건물·설비·수목의 가치까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 577,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,177,750원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 777,600,000원 | 569,597,250원 |
| 3. 근저당 · 김은정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나로유통 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 선우인터내셔널 | 89,497,538원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,104,091원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,233,244원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,314,367원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 해태제과식품주식회사 | 4,982,368원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 20,620,383원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,748,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,075,100,261원 중 569,597,250원이 배당되고, 1,505,503,011원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 및 경량철골구조 렉산지붕 단층 건물이며, 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비가 되어 있습니다.
- 입지. 남산공원 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 주거나지가 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 384.0㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 정비구역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 320,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지·주택의 현장 가치와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 태양광 설비, 수목이 포함되므로 현황과 감정 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기상 권리. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계. 임차인은 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.
- 도로·토지조건. 토지는 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있으므로 실제 진입 및 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 없습니다. 반면 가격 측면에서는 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 이를 직접 비교할 실거래 시세가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다.
또한 일반적인 집합건물 한 호가 아니라 토지와 주택, 제시외 건물, 태양광 설비, 수목이 함께 묶인 일괄매각입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 명확하게 0원, 가격 적정성은 현장·시세 검증 후 판단”입니다. 두 번의 유찰보다 중요한 것은 현재 577,775,000원이 이 부동산의 실제 이용가치와 시장가치에 비해 어느 수준인지 확인하는 일입니다.
