광주지방법원 2025타경33236. 전남 나주시 금천면 오강리 소재 토지와 2층 근린시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 소매점·오피스텔, 2층은 주택·오피스텔·교회 등으로 이용 중인 혼합용도 물건입니다. 토지면적은 1,707㎡이고, 공부상 지목은 과수원이지만 일부는 대지와 도로로 이용되고 있습니다.
권리 구조의 출발점은 2018년 6월 27일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 확인된 점유자 4건의 전입일 역시 모두 말소기준일보다 늦어, 제시된 권리판정상 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-7, 250-18 · 전라남도 나주시 금천면 금영로 940-8 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 1층 소매점·오피스텔 · 2층 주택·오피스텔·교회 등 |
| 토지 현황 | 1,707㎡ · 공부상 과수원 · 현황 일부 대지 및 도로 · 주상용 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사언제나 (2021.04.28. 상호변경 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 3,611,718,090원 / 1,294,441,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,840,615,402원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.27. 접수된 중소기업은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 광주지방고용노동청장 처분 압류, 나주시 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 나주시 압류는 2024.06.04. 해제됐고, 2021년 한남건설의 강제경매도 2021.08.17. 취하돼 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 승계는 없지만 현장 확인은 필요
현황조사에는 점유·임차 신고 4건이 확인됩니다. 네 건 모두 전입일이 말소기준일인 2018.06.27. 이후이므로 제시된 판정상 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유 범위와 실제 사용관계는 매각물건명세서 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 밝은세상, 이찬혁 | 2020.01.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 알앤지, 이형동 | 2018.12.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 농업회사법인 유한회사 제이앤에스, 이형동 | 2018.10.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오정숙 | 2018.09.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,294,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,344,410원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,096,590원 |
현재 최저가에서는 등기상 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 발생합니다. 5회 유찰 가격부터는 근저당 미배당이 발생하지만, 미배당 근저당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천면 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 단독주택·점포·학교·전답 등 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 소매점·오피스텔, 2층은 주택·오피스텔·교회 등으로 이용 중입니다. 단일 임대용도보다 점유와 명도 관계가 복잡할 수 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 과수원이지만 기호 1·3은 일단의 대지, 기호 2는 도로로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,707㎡이며 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등이 적용되고 일부 토지는 소로2류에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보 설비가 있고 일부 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 수목인 조경수와 제시외 기계기구인 태양광발전설비가 매각에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 점유자 4건의 실제 사용 부분, 사업장·주거 사용 여부, 퇴거 의사와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 토지 경계·현황 확인. 공부상 과수원과 현황 대지·도로 이용의 차이, 각 필지의 경계와 진입로 상태를 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 일괄매각에 포함된 태양광발전설비의 소유관계, 작동상태, 계약 및 수익 귀속 여부를 점검해야 합니다.
- 조경수 확인. 제시외 수목이 포함되므로 수량·상태·관리비용과 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 나주시·국민건강보험공단·국 관련 압류와 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 말소 촉탁 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 35.84%라는 수치만 보지 말고, 동일 지역의 근린시설·혼합용도 건물과 토지 거래 및 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 다르다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매등기는 소멸합니다. 점유자 4건 역시 모두 기준일 이후 전입으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려온 이유를 단순한 행운으로 해석해서는 안 됩니다. 상업·주거·종교시설이 섞인 운영 구조, 다수 점유자, 공부와 현황이 다른 토지, 일괄매각되는 조경수와 태양광설비, 세금 관련 배당 변수까지 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 매력은 현장과 수익성 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 실제 사용관계와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.