수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 206호로, 감정평가상 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중인 건물입니다. 등기부상 말소기준은 2017.11.16 설정된 수협은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2017-4087호에 포함돼 있으며, 경매 신청채권자의 청구금액은 1,030,372,151원입니다.
이후 2024.09.23 임의경매개시결정, 2024.10.07 신용보증기금 가압류, 2024.10.15 김주환의 주택임차권등기, 2024.12.02 화성시 압류가 순서대로 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리를 낙찰자가 금전으로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 권리의 소멸과 현실적인 점유 인도는 별개이므로 206호 점유자 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 24.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 구분건물 총 20개호 · 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 수협은행 근저당은 소유권보존과 같은 날인 2017.11.16 접수됐습니다. 김주환의 임대차계약일 2023.01.09, 점유개시일 2023.02.02, 주민등록일 2023.02.06은 모두 그보다 늦습니다. 임차권등기 역시 2024.10.15 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형은 아닙니다.
② 206호 임차·점유관계
현황조사와 매각물건명세서에서 206호와 직접 연결되는 기록은 신다은과 김주환입니다. 두 사람 모두 전입 또는 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 신다은의 보증금과 확정일자는 확인되지 않고, 김주환은 전유부분 전부에 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤으므로 실제 점유자와 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 신다은 | 206호 · 주거 | 전입 2023.02.06 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2023.02.06 · 확정 2023.01.09 · 배당요구 2024.09.26 | 110,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%입니다. 그러나 현인빌딩의 비교 가능한 최근 거래금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
단지 정보상 현인빌딩은 19세대, 사용승인일은 2017.11.14이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다. 소형 도시형생활주택의 환금성과 실수요 가격은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리 상태와 인근 거래사례를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 수협은행에 배당되며, 전체 채권 미배당액은 1,241,771,320원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 매수인 인수액과는 다릅니다. 화성시 압류 관련 세액과 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 주변 도로와 접하고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 승강기·난방·화재감지 및 경보·소화전 설비를 갖췄고, 옥내 5대·옥외 9대 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 19세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회와 낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 실제 점유자. 신다은과 김주환 중 누가 현재 점유하고 있는지, 두 사람의 임대차 관계가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 임차권등기 원문. 김주환의 보증금 110,000,000원, 점유개시일 2023.02.02, 주민등록일 2023.02.06 및 배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
- 보증금 미상 기록. 신다은의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 보완하세요.
- 세금·압류. 2024.12.02 화성시 압류의 실제 체납액과 당해세 배당 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 구조. 수협은행 근저당 1,200,000,000원은 공동담보목록 제2017-4087호에 포함돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권 배당관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 비율만 사용하지 말고 24.21㎡ 도시형생활주택의 인근 매매·임대 사례와 공실 가능성을 확인하세요.
- 명도·관리비. 인수금은 없더라도 점유자 인도 협의, 인도명령, 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 점유자는 있다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.16 수협은행 근저당 이후에 발생한 임차권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 김주환의 보증금 110,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없기 때문에 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 206호에는 신다은의 점유 기록과 김주환의 임차권등기가 동시에 나타납니다. 권리가 소멸해도 현재 점유자와 인도 상대방을 확인하지 않으면 명도 과정이 예상보다 복잡해질 수 있습니다. 가격 측면에서도 최저가 61,740,000원이 감정가의 49%라는 사실만 확인될 뿐, 이를 시세와 비교할 거래가격은 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형입니다.