광주지방법원 2025타경33357. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 4층 419호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사비피이며 2021년 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 139,000,000원이나 1회 유찰된 최저가 97,300,000원이 아니라, 그보다 앞서 성립한 이재훈의 주택임차권입니다.
이재훈은 임대차계약일 2021.09.10, 점유개시 2021.10.30, 전입 2021.11.01, 확정일자 2021.09.10으로 기재되어 있고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2023.11.13 접수되었고, 말소기준인 대원디앤아이주식회사 근저당 2024.01.23보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 4층 419호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 분류 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 전용 40.9226㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사비피 (2021.10.20 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.5억 임차권
말소기준권리는 2024.01.23 접수된 대원디앤아이주식회사 근저당 15,000,000원입니다. 이 근저당과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이재훈의 주택임차권은 2023.11.13 등기되었고, 전입일도 2021.11.01로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 권리의 선후만 보면 매수인 인수형입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.11.01 / 2021.09.10 배당요구 2025.08.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에이엠시티센트럴파크 전용 40.92㎡ 전후의 최근 거래 12건 평균은 110,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 101,000,000원이고, 최근 표본 최저는 98,000,000원, 최고는 124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2025.09 | 40.92㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.9226㎡ | 12건 | 110,333,333원 |
표면 최저가 97,300,000원은 최근 12개월 평균의 88.2%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하는 지표가 아닙니다. 임차보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 비교 기준은 실질취득 약 150,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 110,333,333원은 물론 최신 거래 101,000,000원과 최근 표본 최고 124,000,000원보다도 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 이재훈 보증금 | 150,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 근저당 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이재훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 54,851,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수액 증가가 핵심
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 54,851,400원 | 보증금 150,000,000원 인수형 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 83,515,980원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 103,581,186원 | 표면 최저가와 실질부담 괴리 확대 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍암공원 남동측 인근. 주위에 공공기관·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 419호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 규모. 에이엠시티센트럴파크는 275세대, 사용승인일은 2015.09.11입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득원가로 보지 말 것. 97,300,000원에 현재 회차 인수액 54,851,400원이 존재합니다. 판단 기준은 임차보증금 150,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 110,333,333원, 최신 거래 101,000,000원, 최근 최고 124,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.09.10, 점유개시 2021.10.30, 전입 2021.11.01, 확정일자 2021.09.10, 임차권등기 2023.11.13을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이재훈과 강제경매 신청채권자 이재훈의 관계, 가장임차인 의심 경고를 반드시 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 제한을 전제로 접근해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부·현황과 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 배당 선순위 항목에 따라 실제 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “9,730만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰돼 내려온 최저가 97,300,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 110,333,333원의 88.2%이니 표면상 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이는 순간 결론은 달라집니다.
이재훈의 보증금 150,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차만 해도 54,851,400원을 매수인이 인수합니다. 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 83,515,980원, 103,581,186원으로 커집니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 1.5억 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 높은 가격 부담에 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다.
표면 최저가는 할인, 실질가격은 고가, 권리는 인수형, 입찰구조는 닫힌 경매. 이 네 가지를 동시에 봐야 하는 물건입니다.
