광주지방법원 2025타경33367. 광주 남구 봉선동 ‘봉선3차한국아델리움’ 303동 7층 704호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김은혜 씨이며, 2013년 9월 24일 매매를 원인으로 2015년 2월 11일 소유권을 이전받았습니다. 말소기준은 2021년 4월 13일 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당은 처음 채권최고액 426,000,000원으로 설정됐다가 2023년 2월 10일 450,000,000원으로 변경됐고, 2025년 12월 5일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기부의 앞부분에는 말소기준보다 이른 압류와 근저당이 여러 건 보이지만, 최종 상태를 반드시 함께 봐야 합니다. 2015년과 2019년 남구 압류는 각각 해제됐고, 광주원광신용협동조합 및 우리은행의 선행 근저당도 2021년부터 2024년 사이 모두 말소됐습니다. 따라서 매수인이 떠안는 선순위 담보권은 남아 있지 않습니다. 말소기준 이후 설정된 농협은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1085 봉선3차한국아델리움 제303동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김은혜 (2015.02.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 614,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 741,049,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 미납 관리비 | 2025.12.까지 공용부분 664,620원 |
① 권리 흐름 — 선행 권리는 말소, 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제를 검토할 임차인이 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 878,000,000원의 70%인 614,600,000원입니다. 1회 유찰로 감정가보다 263,400,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 단지 또는 유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 614,600,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 430,220,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 301,154,000원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 614,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,546,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 농협은행 | 426,000,000원 | 27,554,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 농협은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 농협은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 농협은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 농협은행 | 98,400,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 용인제일새마을금고 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 | 8,567,733원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 광주신용보증재단 | 56,974,426원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 85,410,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,755,452,159원 중 예상 배당액은 606,054,000원이며, 미배당액은 1,149,398,159원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 실제 교부청구, 확정 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조봉초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린상가·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 아파트 내 7층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종·제2종·제3종 일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 걸쳐 있으며, 교육환경 보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 대조하세요.
- 말소등기 재확인. 을구 1번부터 5번까지의 선행 근저당이 실제 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 세금 교부청구. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지, 실제 배당에서 우선 차감되는 금액이 있는지 법원 기록으로 확인하세요.
- 관리비. 2025년 12월까지 공용부분 관리비 664,620원이 미납된 상태이므로 관리사무소에서 현재 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상배당표에 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로 확정 채권액·배당요구·권리이전 내역을 법원 문서와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 물건의 권리구조는 복잡해 보이지만 결론은 단순합니다. 말소기준보다 앞선 압류와 근저당은 이미 해제·말소됐고, 2021년 4월 13일 농협은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 614,600,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 할인율은 응찰 근거가 될 수 없습니다. 미납 관리비와 세금 배당순위, 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 시장가격보다 충분히 낮은 입찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 시세 검증입니다.
