광주지방법원 2025타경33383. 쌍촌동호반리젠시빌 301동 14층 1401호는 전용 84.7555㎡ 아파트지만, 이번 경매에서 매각되는 범위는 전체 소유권이 아닙니다. 현재 공유자는 김미경 3/9, 김수연 2/9, 김희근 2/9, 김희도 2/9이고, 경매개시결정과 가압류가 걸린 김희근의 2/9 지분만 매각됩니다. 낙찰자는 나머지 공유자의 7/9 지분과 함께 소유하는 새로운 공유자가 될 뿐, 1401호 전체를 단독 취득하는 것이 아닙니다.
감정가 68,000,000원과 최저가 47,600,000원도 전체 아파트 가격이 아니라 이 2/9 지분을 평가한 금액으로 읽어야 합니다. 전체 호수 최근 12개월 평균 거래가 308,666,666원의 2/9는 약 68,592,592원으로 감정가와 비슷하고, 현재 최저가는 그 지분환산 시세의 69.4%입니다. 그러나 지분은 단독 사용·처분이 제한되고 공유자 협의나 공유관계 정리가 필요하므로, 일반 매매가격과 같은 기준으로 할인율을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1337-2 쌍촌동호반리젠시빌 제301동 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7555㎡ · 지하 1층~지상 17층 중 14층 |
| 매각 범위 | 김희근 소유지분 9분의 2 · 지분매각 |
| 공유자 | 김미경 9분의 3 · 김수연 9분의 2 · 김희근 9분의 2 · 김희도 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 34,474,048원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 있음 · 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2024년 지분 가압류
2002.05.28 설정된 국민은행 근저당권은 채권최고액이 30,615,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있지만, 이 호실 등기에는 2005.10.05 1번 근저당권설정등기 말소가 이어집니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.14 김희근 지분에 설정된 케이비국민카드 가압류 16,223,649원으로 파악됩니다. 이후 2025.08.18 현대카드주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 대항력을 단정할 자료가 없다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 전입일·점유자·보증금·확정일자에 관한 확인 자료가 없으므로 임차인이 없다고 단정하거나, 반대로 대항력이 있다고 단정할 수도 없습니다. 특히 지분 낙찰자는 해당 호실 전체의 단독 소유자가 아니므로 실제 점유자가 공유자인지 제3자인지에 따라 사용·수익과 인도 협의의 난도가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 가격을 2/9로 환산해야 한다
호반리젠시빌은 471세대, 2002.05.25 준공 단지입니다. 같은 전용면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 전체 호수 기준 평균은 308,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 318,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.76㎡ | 5 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.76㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.10 | 84.76㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.76㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 84.76㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2025.09 | 84.76㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.76㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 12건 | 308,666,666원 |
전체 호수 실거래 범위 280,000,000원~330,000,000원을 2/9로 단순 환산하면 약 62,222,222원~73,333,333원입니다. 최근 12개월 평균의 2/9는 약 68,592,592원, 최신 거래 318,000,000원의 2/9는 약 70,666,667원입니다.
따라서 감정가 68,000,000원은 최근 평균의 지분환산액과 거의 같은 수준이고, 현재 최저가 47,600,000원은 최근 평균 지분환산액의 69.4%, 최신 거래 지분환산액의 약 67.4%입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 이는 정상적인 단독 소유권보다 처분성과 사용성이 낮은 공유지분 가격입니다.
④ 공유자 우선매수권 — 최고가를 써도 취득이 확정되지 않는다
매각물건명세서 비고에는 지분매각, 공유자우선매수권 있음(1회에 한함)이라고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 정해진 절차에 따라 같은 가격으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자는 취득하지 못할 수 있습니다. 전세사기피해자 우선매수권과 같은 닫힌 경매는 아니지만, 실제 낙찰 가능성을 낮추는 핵심 변수입니다.
⑤ 자료상 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,256,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,615,000,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 16,223,649원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 현대카드주식회사 | 34,474,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 총 채권액은 30,665,697,697원, 예상 배당액은 46,343,200원, 미배당액은 30,619,354,497원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 2005.10.05 국민은행 근저당권 말소가 기재돼 있어, 위 시뮬레이션의 국민은행 배당 반영은 최신 등기부와 배당요구 종기 서류를 통한 원본 대조가 필요합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 지분의 성격은 같다
| 회차 | 매각가 | 예상 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 30,619,354,497원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 30,633,377,458원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 30,643,193,530원 |
유찰될수록 취득가격은 내려가지만 낙찰자가 받는 권리는 계속 2/9 공유지분입니다. 공유자 우선매수권, 점유 미상, 공유관계 정리와 환금성 문제는 최저가 하락만으로 사라지지 않습니다. 가격 할인과 권리의 사용가치를 분리해서 판단해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상일여자고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브 위 철골트러스 지붕, 지하 1층~지상 17층 건물의 14층입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상일여자고등학교와 상일중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지 거래. 471세대, 2002.05.25 준공 단지로 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다.
- 지분 환금성. 전체 호수 거래는 이어지고 있으나, 2/9 지분은 일반적인 아파트 한 호실보다 매수층과 처분방식이 제한됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 취득 대상은 김희근의 2/9 지분뿐입니다. 나머지 7/9 지분은 매각되지 않습니다.
- 공유자 우선매수권. 기존 공유자의 행사 여부에 따라 최고가 입찰자도 취득하지 못할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 거주자, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 2005.10.05 말소등기와 자료상 배당표의 국민은행 배당 반영이 서로 맞지 않으므로 원본 등기와 배당서류를 대조해야 합니다.
- 공유관계 정리비용. 낙찰 후 단독 사용이 보장되지 않으므로 공유자 협의, 지분 매각 또는 공유관계 정리에 필요한 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 실제 납부주체를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 전체 호수 시세가 아니라 2/9 지분의 사용성·환금성·우선매수권 위험을 할인한 가격으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “할인된 아파트”가 아니라 “정리가 필요한 지분”
현재 최저가 47,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균을 2/9로 환산한 약 68,592,592원보다 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 약 30.6% 할인된 가격입니다. 그러나 취득 대상은 1401호 전체가 아니라 2/9 지분이고, 기존 공유자에게는 7/9가 남습니다. 여기에 공유자우선매수권 1회, 임대관계 미상, 근저당 말소등기와 배당 시뮬레이션의 정합성 확인 문제가 겹칩니다.
가격은 할인, 권리의 활용성은 제한. 단독 거주나 일반 아파트 재매각을 목적으로 하는 입찰자에게는 적합도가 낮고, 공유지분의 협의·정리 절차를 감당할 수 있는 경우에만 검토할 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
