102,480,000원
광주지방법원 2025타경33563. 광주 남구 월산동 신우아파트 2동 5층 505호입니다. 감정가는 183,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,480,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 현재 소유자는 이병오이며, 2018.03.15. 거래가액 122,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준이 되는 권리는 2025.05.23. 접수된 광주신용보증재단의 69,928,930원 가압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한소영과 지주택 모두 2021.03.25. 전입으로 표시돼 있어 말소기준일보다 빠릅니다. 한소영은 보증금 1,600,000원·월세 120,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 지주택은 확정일자와 배당요구가 확인되고 우선변제권도 표시돼 있지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 숫자로 산출되는 104,080,000원은 확인된 인수액만 더한 실질취득액이며, 전체 실질취득비용의 상한은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 110-5 신우아파트 2동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상5층/지하1층 · 제5층 제505호 · 사용승인 1978.12.02. |
| 소유자 | 이병오 (2018.03.15. 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 102,480,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 34,120,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2025.05.23. 광주신용보증재단 가압류입니다. 2025.08.21. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.13. 설정됐던 주식회사피엔케이코리아의 소유권이전청구권가등기는 2025.07.23. 권리포기로 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권·압류·가압류 역시 등기부상 이미 말소된 항목들입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한소영 · 전부 | 2021.03.25. / 해당 없음 | 1,600,000원 / 120,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 지주택 · 주거 | 2021.03.25. / 2021.03.25. | 보증금 미상 / 해당 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 지주택은 2025.10.23. 배당요구가 접수됐고, 확정일자와 우선변제권이 확인됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당액과 잔여 인수액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 56%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 102,480,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 56%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 낙찰대금 외에 임차보증금 인수 여부를 함께 봐야 합니다.
또한 건물은 1978.12.02. 사용승인된 지상 5층 아파트이고 본건은 제5층입니다. 감정평가상 제반 주위환경과 교통사정은 모두 보통으로 평가됐으며, 해당 토지는 정비구역에 포함됩니다. 가격 판단에서는 유찰률뿐 아니라 건물 연식과 실제 거래가격, 임차관계 확인을 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,234,720원 |
| 인수 · 임차인 한소영 보증금 | 1,600,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 69,928,930원 | 69,928,930원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 34,120,352원 | 30,316,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 104,049,282원 중 100,245,280원이 배당되고 3,804,002원이 미배당으로 남습니다. 한소영 보증금 1,600,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 지주택의 보증금 액수가 확인되지 않아 실제 배당 및 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 실제로 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 지상5층/지하1층 건물의 제5층 제505호입니다.
- 입지. 광주 백운초등학교 북서측 인근으로 아파트와 단독주택 등이 소재하는 아파트지대이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 중로3류 저촉, 상대보호구역, 정비구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지주택 보증금 확인. 대항력·우선변제권이 표시돼 있으나 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 실제 보증금과 배당 후 미회수액 확인이 최우선입니다.
- 한소영 인수액 반영. 현재 계산상 1,600,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하므로 입찰가와 별도 비용으로 잡아야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 매각가에서는 신한카드 청구액 중 3,804,002원이 미배당입니다. 임차보증금이 추가 반영되면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 가격 대조. 현재 자료만으로는 실거래 시세 비교가 되지 않으므로, 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 노후도·현장 확인. 사용승인일은 1978.12.02.이고 본건은 5층 건물의 5층입니다. 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 183,000,000원에서 102,480,000원까지 내려온 56%입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 한소영의 1,600,000원 인수, 그리고 아직 액수가 확인되지 않은 지주택의 보증금입니다. 확인된 부분만 계산해도 실질취득은 104,080,000원이고, 지주택의 미배당 보증금이 존재하면 그 부담은 추가될 수 있습니다.
등기상 후순위 권리 자체는 비교적 정리가 되지만, 선순위 임차인이 2명 존재하는 만큼 권리보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 이 물건의 판단 포인트는 “102,480,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “임차보증금까지 합쳐 최종적으로 얼마를 부담하느냐”입니다.
