수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 207호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 대상 면적은 20.07㎡이며 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 등기상 소유자는 최현출이고, 수협은행이 청구금액 1,030,372,151원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리구조의 출발점은 2017.11.16. 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 20.07㎡ · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호 중 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당입니다. 대상 207호 점유자 김국진의 전입일은 2021.12.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 인도 과정과 배당관계는 원본 문서로 다시 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 대상 207호는 김국진
현황조사상 확인되는 점유자는 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2017.11.16. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이 가운데 경매 대상인 207호의 점유자는 김국진이며, 전입일은 2021.12.23.입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 현인빌딩101호49.1300㎡ | 2024.04.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명분 | 현인 1층 49.1300㎡ | 2023.02.24 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수남 | 201호 | 2021.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주리 | 202호 | 2017.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이충범 | 203호 | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상필 | 204호 | 2020.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종미 | 205호 | 2018.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주환 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다은 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김국진 | 207호 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재강 | 301호 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시현 | 302호 | 2019.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주현 | 303호 | 2017.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남달리 | 304호 | 2017.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지은종 | 305호 | 2022.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재훈 | 307호 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임우정 | 401호 | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽명준 | 403호 | 2022.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않고, 대상 면적과 일치하는 거래 표본도 없습니다. 따라서 시세 대비 할인율은 산정할 수 없으며, 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
현인빌딩은 2017.11.14. 사용승인된 도시형생활주택 19세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 이는 권리 인수보다는 전용 20.07㎡의 수요층, 임대수익, 건물 관리상태와 재매각 가능성을 중심으로 입찰가를 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,302,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 미배당액은 1,251,876,100원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,251,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,267,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 1,277,643,289원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 주변 도로와 인접하고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재감지·경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접하고 옥내 5대·옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡, 제1종일반주거지역이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호 점유 확인. 김국진의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 차임과 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 대상 점유자의 배당요구와 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 면적 임대료와 매매 호가를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 전용 20.07㎡ 도시형생활주택의 실수요·임대수요와 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%를 함께 검토하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 채권 배분관계를 확인하세요.
- 관리 상태. 승강기·소방설비·공용부 상태, 관리비 체납과 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.11.16. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 207호 점유자 김국진은 2021.12.23. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 신용보증기금 가압류도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 전용 20.07㎡의 도시형생활주택이고 이미 2회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰 사례도 확인되지 않습니다. 대상 점유자의 보증금과 배당요구 역시 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 동일 면적의 실제 임대수익과 매매 가능가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.