광주지방법원 2025타경33615. 담양군 수북면 대방리 화우리팰리스 101동 1층 101호로, 공부상 용도는 다세대이며 감정 당시에는 사무실로 이용 중인 전용 40.04㎡ 물건입니다. 감정가 9,500만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 5,320만원입니다. 표면적으로는 4,180만원 낮아졌지만, 이 물건은 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부상 말소기준은 2025.08.21. 농협은행의 강제경매개시결정으로 표시되어 있는데, 바로 하루 전인 2025.08.20. 화순군 압류가 존재하고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있기 때문입니다.
과거 담양농업협동조합의 채권최고액 4억5,600만원 근저당권과 담양군 압류도 있었지만, 담양군 압류는 2020.05.26. 해제로 말소됐고, 담양농협 근저당권설정등기도 2023.05.25. 말소됐습니다. 현재 등기 요약에서도 근저당권은 0건입니다. 그런데 예상배당표는 이 말소된 근저당권에 5,184만2,400원을 배당하고 있어, 배당표를 그대로 근거로 매수인 인수액을 0원이라고 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 대방리 256 화우리팰리스 제101동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.04㎡ · 감정 당시 사무실 이용 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사화우리팰리스 |
| 단지 정보 | 화우리팰리스 · 18세대 · 2016.09.20. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 7,737,895원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류와 배당표 불일치
말소기준으로 표시된 권리는 2025.08.21. 농협은행의 강제경매개시결정입니다. 그보다 늦은 2025.10.14. 광주광역시 축산업협동조합 가압류 3억원은 매각으로 소멸합니다. 반면 2025.08.20. 화순군 압류는 말소기준보다 하루 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 압류 금액은 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 범위를 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 5,320만원이 싸다는 근거는 아직 부족하다
화우리팰리스 실거래는 6건이 확인되지만, 모두 대상 전용 40.04㎡와 다른 전용 74.81㎡ 거래입니다. 전체 평균은 1억7,483만3,333원이고 최신 거래는 2026년 3월 1억3,800만원입니다. 최저가 5,320만원은 최신 거래액의 38.6%, 전체 평균의 30.4%로 보이지만, 면적이 일치하지 않으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 74.81㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2024.07 | 74.81㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 74.81㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2022.06 | 74.81㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.04 | 74.81㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 74.81㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.81㎡ | 6건 | 174,833,333원 |
가격 흐름도 좋지만은 않습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 1억3,800만원 한 건뿐이며, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -24.3%입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 일치하는 거래가 없다는 점, 18세대 소규모 단지라는 점을 감안하면 감정가 대비 할인율을 그대로 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 2. 근저당 · 담양농업협동조합 | 456,000,000원 | 51,842,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 농협은행 | 7,737,895원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주광역시 축산업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 763,737,895원 중 51,842,400원만 배당되고 미배당액은 711,895,495원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 7,737,895원도 배당되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 말소된 근저당권이 배당에 포함되고 선순위 화순군 압류가 제외되어 있어 실제 인수액 확정자료로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양군 수북면 대방리 수북문화마을 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이지만 감정 당시에는 사무실로 이용 중입니다. 주거용 입찰을 전제로 할 경우 실제 용도, 내부 구조와 이용 적법성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 1층이며, 외벽은 석재붙임·치장벽돌·강화유리, 내벽은 페인팅·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비와 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며, 남동측에 차량진입로가 개설되어 있습니다. 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 농림지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·소로2류와 접합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지이고 대상과 같은 40.04㎡ 실거래가 확인되지 않습니다. 최근 거래 추세도 -24.3%여서 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 화순군 압류 원본 확인. 2025.08.20. 압류의 체납액, 교부청구 여부, 말소 가능성 및 매수인 부담 범위를 화순군과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 담양농협 근저당 말소 확인. 2023.05.25. 일부해지를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소가 해당 호실 전체에 미치는 효력을 등기부 원본과 공동담보목록에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당권이 배당되고 선순위 압류가 빠진 구조이므로 실제 배당순위와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자와 보증금 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 사무실 이용 적법성. 공부상 다세대와 실제 사무실 이용의 차이, 용도변경·원상복구 필요 여부, 금융기관의 담보평가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 비교사례 면적 주의. 확인된 거래는 모두 74.81㎡로 대상 40.04㎡와 다릅니다. 5,320만원이 최신 거래의 38.6%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 24.3% 낮습니다. 감정가와 과거 평균 거래액을 가격 상한으로 사용하지 말고 최신 현장 매물과 같은 면적 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 지방세 체납 및 추가 압류 여부를 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 권리 정합성이 먼저다
감정가 9,500만원에서 5,320만원까지 내려온 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준 하루 전의 화순군 압류가 남아 있고 그 금액도 확인되지 않습니다. 예상배당표는 이미 말소된 담양농협 근저당권에 5,184만2,400원을 배당하면서 정작 화순군 압류를 반영하지 않아, 매수인 인수 0원이라는 결론의 신뢰도가 낮습니다.
가격 비교도 대상과 다른 74.81㎡ 거래만 존재하고 최근 추세가 -24.3%이므로, 최저가가 전체 평균의 30.4%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고, 공부상 다세대가 사무실로 이용되고 있다는 점도 추가 확인 대상입니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 화순군 압류와 담양농협 근저당 말소, 실제 점유관계가 모두 정리된 뒤에야 5,320만원의 실질적인 의미를 판단할 수 있습니다.
