광주지방법원 2025타경33681. 전라남도 나주시 노안면 유곡리 365-1 일원의 다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 주택과 창고 및 부속사입니다. 소유자 이하성 명의의 부동산에 삼성카드 주식회사의 가압류가 먼저 설정됐고, 이어 우리카드 가압류와 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 붙었습니다. 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2025.01.07. 삼성카드 주식회사 가압류 5,163,080원입니다.
말소기준권리를 포함한 등기상 채권과 압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 낙찰자가 권리상 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저매각가 41,290,000원이 곧 권리분석상 실질취득액입니다. 그러나 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교자료가 없고, 개발제한구역을 비롯한 토지 규제가 중첩돼 있어 가격보다 이용 가능성과 환금성 검토가 앞서는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 노안면 유곡리 366, 365-1 · 전라남도 나주시 노안면 영평길 108-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 주택 · 창고 및 부속사 |
| 건물 구조 | 목조 강판지붕 단층 주택 · 블록조 스레트지붕 단층 창고 및 부속사 |
| 토지 | 대 99.0㎡ · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이하성 (단독소유 · 1994.06.11. 매매, 1994.06.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 58,984,800원 / 41,290,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 33,087,662원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 확인되지 않아, 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 말소기준인 삼성카드 주식회사 가압류를 포함해 우리카드 가압류, 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 41,290,000원으로 감정가 58,984,800원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 가격은 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 41,290,000원 | 6,893,240원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 28,903,000원 | 19,057,274원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 20,232,100원 | 27,572,098원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지지만, 낙찰자가 인수하는 금액은 어느 회차에서도 0원입니다. 늘어나는 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다. 다만 매각가가 더 내려간다는 사실과 시장가치가 확보된다는 사실은 별개입니다. 농촌 주택·창고와 토지는 개별성이 강하므로 건물 상태, 도로 조건, 규제와 실제 수요를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,143,220원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,163,080원 | 5,163,080원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,789,278원 | 8,789,278원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 33,087,662원 | 26,194,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,290,000원 가정 시 채권 총 청구액 47,040,020원 중 40,146,780원이 배당되고 6,893,240원이 미배당됩니다. 신청채권자 현대카드 주식회사는 청구액 33,087,662원 중 26,194,422원을 배당받는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 영평마을 내에 위치하며, 주변은 마을과 전·답이 소재하는 순수 농촌지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 목조 강판지붕 단층으로 외벽은 벽돌 치장 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판지 깔기, 창호는 새시창입니다. 창고 및 부속사는 블록조 스레트지붕 단층입니다.
- 설비. 주택에는 전기설비·위생 및 급배수설비·난방설비가 있고, 창고 및 부속사에는 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 99.0㎡이며 단독 이용, 평지·사다리형·세로각지(가) 조건입니다. 공시지가는 23,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공익용산지와는 접합니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 주택·창고 및 부속사·토지로, 일반 공동주택보다 수요층이 좁고 개별 이용조건의 영향이 큽니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 비교 가능한 거래자료가 없으므로 인근 유곡리와 영평마을의 주택·대지 거래, 공인중개사 매물, 실제 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 개발제한구역 검토. 증축·개축·용도변경·신축 가능 여부를 나주시 담당 부서에 확인하고, 현재 이용상태를 계속 유지할 수 있는지 점검해야 합니다.
- 토지거래 허가 여부. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 이용의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이, 제시외 건물, 지상수목, 건물 경계와 토지 99.0㎡의 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자나 제3자의 실제 점유 여부를 현장에서 확인하고, 점유자가 있을 경우 인도명령·명도 협의를 예상해야 합니다.
- 건물 상태. 목조 단층 주택과 블록조 스레트지붕 창고의 노후도, 누수, 난방·급배수, 전기설비 상태와 수선비를 조사해야 합니다.
- 압류·세금 원본 대조. 국민건강보험공단 압류액과 당해세 여부, 배당요구종기 이후 제출된 서류를 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 가압류 이후의 등기권리가 매각으로 소멸해 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 41,290,000원이 권리분석상 실질취득액과 같습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 가운데 개발제한구역·자연녹지지역·집단취락지구·토지거래계약 허가구역이 중첩되고, 순수 농촌지대의 주택·창고 및 부속사라는 용도 특성상 환금성이 제한될 수 있습니다. 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이, 제시외 건물과 지상수목의 일괄매각 범위도 현장 확인이 필요합니다.
권리분석은 합격, 가격과 이용성은 보류. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 사용 가능성, 수선비, 인근 수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
