537,600,000원
광주지방법원 2025타경33693. 광주 광산구 수완동 ‘수완진아리채2차’ 201동 5층 502호 아파트입니다. 소유자는 박만철이며, 2014.02.28 소유권이전과 같은 날 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사더프라임대부의 근저당권 570,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.09.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 감정가 768,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 537,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균은 743,333,333원, 최신 거래는 750,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 데이터상 최근 거래 흐름이 이전보다 7.0% 하락했으므로, 전체 거래 평균 785,000,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하기보다는 최근 거래를 중심으로 접근하는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33693 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 916 수완진아리채2차아파트 201동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 108.6652㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박만철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 537,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 더프라임대부 / 407,086,027원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
| 단지 | 수완진아리채2차 · 138세대 · 2013.12.10 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2014.02.28 광주은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 205,275,000원으로 등기되었고 2025.02.04 채권최고액 138,800,000원의 변경등기가 존재합니다. 제공된 배당 시나리오는 광주은행 채권액을 205,275,000원 기준으로 산정하고 있습니다.
과거 강영일 근저당권 2건, 김춘호 근저당권, 김춘호 소유권이전청구권 가등기, 국의 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매와 직접 연결되는 후순위 권리는 2025.02.17 주식회사더프라임대부 근저당권 570,000,000원, 2025.02.18 같은 회사의 전세권 5,000,000원, 2025.09.01 임의경매개시결정이며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세 확인
수완진아리채2차 동일 면적 108.67㎡ 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 785,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 743,333,333원, 최신 거래는 750,000,000원, 최근 흐름은 이전 거래 대비 -7.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 108.67㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 2025.09 | 108.67㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 108.67㎡ | 11 | 730,000,000원 |
| 2024.10 | 108.67㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2024.10 | 108.67㎡ | 14 | 815,000,000원 |
| 2024.05 | 108.67㎡ | 14 | 815,000,000원 |
| 2023.09 | 108.67㎡ | 3 | 695,000,000원 |
| 2022.04 | 108.67㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2021.12 | 108.67㎡ | 3 | 830,000,000원 |
| 2021.10 | 108.67㎡ | 3 | 760,000,000원 |
| 2021.09 | 108.67㎡ | 9 | 805,000,000원 |
| 2021.09 | 108.67㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 108.6652㎡ | 3건 | 743,333,333원 |
현재 최저가 537,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%입니다. 최신 실거래 750,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 기준 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 가격 흐름 자체는 -7.0%이므로, 과거 최고가 850,000,000원이나 전체 평균 785,000,000원을 그대로 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,776,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 205,275,000원 | 205,275,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더프라임대부 | 570,000,000원 | 324,549,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사더프라임대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 780,275,000원 중 529,824,000원이 배당되고 250,451,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 537,600,000원 | 529,824,000원 | 250,451,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 376,320,000원 | 370,251,520원 | 410,023,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 263,423,999원 | 258,936,063원 | 521,338,937원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 250,451,000원에서 410,023,480원, 521,338,937원으로 증가하지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자 청구액은 407,086,027원이며 현재 회차에서 예상 배당액은 324,549,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수완초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지·학교·공원이 소재하는 아파트 밀집지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 502호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·옥내소화전·화재탐지·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하고 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 보행자전용도로와 중로2류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한도 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 785,000,000원보다 최근12개월 평균 743,333,333원과 최신 거래 750,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.0%이므로 현재 최저가와 최근 시세의 차이를 그대로 수익 여유로 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 등기 변경 확인. 광주은행 근저당권에는 2025.02.04 채권최고액 138,800,000원의 변경등기가 존재하므로 실제 배당요구·채권액은 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 더프라임대부 근저당권 570,000,000원과 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후로 매각 소멸 예정입니다.
- 매수인 인수. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 가격 흐름’이 승부처
이 물건은 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 전세권이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조가 단순한 편입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 감정가 768,000,000원에서 537,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 743,333,333원의 72.3% 수준입니다.
다만 최근 실거래 흐름은 이전보다 -7.0%입니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 할인율 자체보다 최근 거래 743,333,333원·750,000,000원과 향후 가격 흐름을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 양호하고 가격 차이도 존재하지만, 하락 추세를 반영한 보수적인 가격 판단이 필요한 사건입니다.
