광주지방법원 2025타경33693. 광주 광산구 수완동 수완진아리채2차아파트 201동 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2014.02.28. 주식회사광주은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 205,275,000원이고, 2025.02.04. 변경등기로 채권최고액 138,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사더프라임대부의 근저당권과 전세권, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리분석보다 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가 768,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 537,600,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 동일 면적 108.67㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 743,333,333원이고 최신 거래는 2025.10. 750,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 72.3%로 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.0% 낮아진 추세도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33693 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 916 수완진아리채2차아파트 201동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 108.6652㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박만철 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 537,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 407,086,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 2014.02.28. 광주은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.02.17. 설정된 주식회사더프라임대부 근저당권 570,000,000원, 2025.02.18. 설정된 전세권 5,000,000원 및 2025.09.01. 임의경매개시결정은 모두 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 추세는 하락
수완진아리채2차 동일 면적 108.67㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 785,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 743,333,333원, 최신 거래는 2025.10. 750,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 108.67㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 2025.09 | 108.67㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 108.67㎡ | 11 | 730,000,000원 |
| 2024.10 | 108.67㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2024.10 | 108.67㎡ | 14 | 815,000,000원 |
| 2024.05 | 108.67㎡ | 14 | 815,000,000원 |
| 2023.09 | 108.67㎡ | 3 | 695,000,000원 |
| 2022.04 | 108.67㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2021.12 | 108.67㎡ | 3 | 830,000,000원 |
| 2021.10 | 108.67㎡ | 3 | 760,000,000원 |
| 2021.09 | 108.67㎡ | 9 | 805,000,000원 |
| 2021.09 | 108.67㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 743,333,333원 |
현재 최저가 537,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%이고, 최신 거래 750,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 785,000,000원 대비로는 68.5%지만, 전체 평균은 2021~2024년의 800,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 3건 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,776,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 205,275,000원 | 205,275,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더프라임대부 | 570,000,000원 | 324,549,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사더프라임대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 780,275,000원, 예상 배당액은 529,824,000원이며 250,451,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 후순위 권리자의 채권 미회수 문제이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 537,600,000원 | 529,824,000원 | 250,451,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 376,320,000원 | 370,251,520원 | 410,023,480원 |
| 3회 유찰(34%) | 263,423,999원 | 258,936,063원 | 521,338,937원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 경매신청채권자 주식회사더프라임대부의 청구액은 407,086,027원이고 예상 배당은 324,549,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수완초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지·학교·공원 등이 소재하는 아파트 밀집지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층이며 위생·급배수·난방·도시가스·옥내소화전·화재탐지·E/V 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접하고 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 규모. 수완진아리채2차는 138세대이며 2013.12.10. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 785,000,000원보다 최근 12개월 평균 743,333,333원과 최신 거래 750,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.0% 낮습니다. 입찰 직전 추가 거래가 있는지 확인해 추세가 이어지는지 점검해야 합니다.
- 등기 변경 확인. 광주은행 근저당은 최초 채권최고액 205,275,000원에서 2025.02.04. 138,800,000원으로 변경등기가 존재합니다. 배당표는 제공된 예상배당 기준으로 확인하되 원문 대조가 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 인도·점유 상태는 매각 전 현황조사와 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근시세 대비 할인
이 사건은 말소기준권리가 2014년 광주은행 근저당으로 명확하고, 이후 더프라임대부의 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 537,600,000원은 최근 12개월 평균 743,333,333원의 72.3%로 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.0%이므로, 할인폭만 보지 말고 2025.10. 최신 거래 750,000,000원과 이후 시장 흐름을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
