광주지방법원 2025타경33778. 광주 서구 화정동 금호2 단지 204동 1층 110호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사운파이고, 2021.06.29. 거래가 134,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라 2024.09.12. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 140,000,000원, 확정일자는 2022.07.25.이며 건물 전체에 설정돼 있습니다.
이 주택임차권은 2025.09.04. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 확약이 없다면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 따져야 합니다. 대항력은 자료상 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사와 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의했다는 확약서가 제출됐고, 을구 11번 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 기재돼 있습니다.
* 확약을 적용하지 않고 보증금 140,000,000원이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형으로만 계산하면, 현재 최저가 95,200,000원에서 룰상 인수 가능액은 44,800,000원, 실질취득은 약 140,000,000원이 됩니다. 본 사건은 제출된 포기·말소 확약 때문에 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 928-1 204동 1층110호 · 광주광역시 서구 염화로57번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 59.26㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 내 1층 110호 |
| 소유자 | 주식회사운파 (2021.06.29. 소유권이전, 거래가 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 | 서울보증보험 주식회사 · 144,595,068원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 0
등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.09.04. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.12. 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상이지만, 매각물건명세서의 확약으로 잔존 보증금 청구·대항력 포기 및 임차권 말소가 예정돼 있습니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/성격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전체 | 140,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자 2022.07.25 | 보증기관 서울보증보험 승계 기재 | 실질 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 임차권 신고이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.8.8.로 기재되고 입주자로 박상천·박이천이 적혀 있습니다. 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부를 확인하지 못했습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -4.7% 하락
금호2 단지는 428세대, 1993.10.23. 준공입니다. 비교 면적은 59.26㎡이고 최근 실거래 12건의 전체 평균은 150,108,333원입니다. 다만 가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.26㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 59.26㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.26㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.12 | 59.26㎡ | 2 | 141,500,000원 |
| 2024.11 | 59.26㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.26㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2024.07 | 59.26㎡ | 8 | 153,800,000원 |
| 2024.07 | 59.26㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2024.06 | 59.26㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2024.06 | 59.26㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2024.04 | 59.26㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 59.26㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,375,000원 |
최신 거래는 2025.11. 150,000,000원, 최근 12개월 평균은 145,375,000원입니다. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균의 65.5%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 95,200,000원이므로, 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 144,595,068원 | 93,086,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,200,000원 가정 시 신청채권 144,595,068원 중 93,086,400원이 배당되고 51,508,668원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 실질 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정남초등학교 북동측 인근이며, 대규모 아파트단지를 중심으로 일반음식점·판매시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비돼 있고 간선도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 내 1층 110호이며, 위생설비·도시가스설비·승강기설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(금호,화정), 상대보호구역이며 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없지만, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 확인이 불가능했습니다.
- 환금성. 428세대, 1993.10.23. 준공 단지이며 동일면적 거래는 130,000,000원부터 177,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 을구 11번 말소 확인. 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 조건을 사건기록에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 등기에는 입주자 박상천·박이천과 2022.8.8. 점유개시가 기재돼 있으나 현장조사는 폐문으로 임대 여부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.7% 낮습니다. 전체 평균 150,108,333원보다 최근 12개월 평균 145,375,000원과 최신 150,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 1층 가격차. 본건은 1층입니다. 실거래 표본의 층별 편차가 있으므로 최종 응찰가는 개별 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 서울보증보험 주식회사 청구액 중 51,508,668원이 미배당되더라도, 제출된 확약을 전제로 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약을 보면 결론이 달라진다”
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 주택임차권이 최저가 95,200,000원보다 커서 경계해야 하는 사건입니다. 하지만 이 물건은 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약을 매각조건대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 95,200,000원입니다.
가격도 현재는 경쟁력이 있습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 145,375,000원 대비 최저가는 65.5%, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세가 -4.7% 하락한 점과 1층이라는 개별성을 무시해서는 안 됩니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 핵심입니다. 확약서와 임차권 말소 조건을 원문으로 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
