광주지방법원 2025타경33808. 등기상 사건 용도표시는 아파트지만, 감정평가의 실제 이용상태는 구분상가입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 중 제5층 제507호이며 기본 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다. 소유자 김재선은 2017.04.27 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 258,902,550원입니다. 같은 날 금천농업협동조합이 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준이 됩니다.
이후 2023.09.12 전남신용보증재단의 41,905,555원 가압류, 2024.12.19 나주시 압류, 2025.09.11 금천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 정리와 현장 점유 문제는 별개입니다. 감정평가서에는 현황상 영업시설들이 잔존하고 임차인의 것으로 파악된다는 내용과 함께 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자 등 대항력 판단자료를 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33808 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층507호 |
| 등기부 표시 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 제1동 · 도로명주소 전라남도 나주시 문화로 230 |
| 물건 용도 | 사건 용도표시 아파트 · 감정 이용상태 구분상가 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 중 제5층 제507호 |
| 소유자 | 김재선 · 2017.04.27 소유권이전 · 거래가액 258,902,550원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 153,109,871원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.04.27 금천농업협동조합 근저당권 187,200,000원입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 나주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 133,280,000원으로 감정가 238,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 결과 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 감정 이용상태가 구분상가이고 현재 가격과 직접 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 44% 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 현장에는 영업시설이 잔존하고 임차인의 것으로 파악된다는 내용이 있습니다. 상가는 실제 임대수익, 공실 가능성, 점유자 인도 여부가 가격과 환금성에 직접 연결되므로, 입찰가는 감정가 할인율보다 현장 점유·임대조건과 실제 매매 가능가격을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 근저당 · 금천농업협동조합 | 187,200,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 41,905,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 229,105,555원, 총 배당액은 130,614,080원이며 미배당액은 98,491,475원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 나주시 압류의 구체 배당액과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국콘텐츠진흥원 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대형상가와 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복8차선 포장도로, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,205.2㎡, 사다리형 평지의 상업용 부지이며 공시지가는 2,351,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 등, 내벽은 인테리어 등, 창호는 샷시창 등 마감입니다.
- 환금성. 감정상 이용상태가 구분상가인 만큼 주거용 물건과 동일한 방식으로 가격을 평가하기보다 점유·임대수익과 상권 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 권원 확인. 현장 영업시설이 임차인의 것으로 파악된 만큼 실제 점유 주체와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 대항력 확인. 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않았으므로 현재 상태에서 대항력을 있다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 검토하세요.
- 가격 검증. 최저가 133,280,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상가 매매가격과 임대조건을 대조하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 금천농업협동조합도 전액 배당되지 않고 98,491,475원의 총 미배당이 발생합니다. 실제 세금·우선변제 항목에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 93,296,000원, 4회 유찰 시 65,307,199원으로 내려가지만, 가격 하락만을 이유로 수익성을 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 상가의 안전성은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2017.04.27 금천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정평가상 실제 이용상태는 구분상가이고, 영업시설이 임차인의 것으로 파악됐으나 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아니라 점유·임차관계와 가격 검증입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 133,280,000원, 감정가의 56%까지 내려왔지만 이것만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 필요. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이번 사건 권리분석의 핵심입니다.
