광주지방법원 2025타경33808. 등기상 사건 대상은 나주 빛가람동 키움해피라움1차 제1동 5층 507호입니다. 사건 분류에는 아파트로 기재돼 있지만 감정평가의 실제 이용상태는 구분상가이며, 주위도 중대형상가·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트의 시각보다 상가의 점유·임대·환금성을 중심으로 볼 필요가 있습니다.
등기권리의 기준점은 2017.04.27. 설정된 금천농업협동조합 근저당권 187,200,000원입니다. 그 뒤 전남신용보증재단 가압류, 나주시 압류, 금천농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현장조사에서는 임대관계가 확인되지 않았고, 영업시설들이 잔존하며 임차인의 것으로 파악됐다는 내용이 있어 실제 점유자와 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33808 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층507호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 문화로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가 이용상태 구분상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 중 제5층 제507호 |
| 소유자 | 김재선 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 106,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 153,109,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 확인 필요
2015년과 2016년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 각각 말소됐고, 2017.04.27. 김재선에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 금천농업협동조합 근저당권 187,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류 41,905,555원, 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 44.8%
감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가는 106,624,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 가격은 감정가의 44.8%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 85,299,200원, 다시 유찰되면 68,239,360원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 106,624,000원 | 44.8% | 124,774,291원 |
| 4회 유찰 시 | 85,299,200원 | 35.84% | 145,741,741원 |
| 5회 유찰 시 | 68,239,360원 | 28.67% | 162,494,503원 |
다만 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 1.06억원이 실제 상가 시세 대비 어느 수준인지는 별도 검증이 필요합니다. 특히 구분상가는 공실·임대수익·상권과 점포별 상태가 가격에 크게 작용합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,292,736원 |
| 1. 근저당 · 금천농업협동조합 | 187,200,000원 | 104,331,264원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 41,905,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 229,105,555원에 대해 현재 회차의 채권자 예상배당은 104,331,264원, 미배당은 124,774,291원입니다. 신청채권자의 청구액 153,109,871원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국콘텐츠진흥원 동측 인근이며, 주위는 중대형상가와 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 8차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하고, 공시지가는 2,351,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 영업시설의 실제 소유자와 현재 점유자를 확인하고, 인도 시 철거·원상복구·시설 귀속 문제를 점검하세요.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록, 보증금·차임, 점유 개시 시점과 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 구분상가의 실제 매매가·임대료와 비교하세요.
- 공실 리스크. 상업지역의 구분상가는 주거용보다 임차 수요와 공실기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 현재 영업·공실 상태를 직접 확인하세요.
- 나주시 압류. 등기상 나주시 압류가 존재하므로 배당·조세관계는 매각물건명세서와 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 2017.04.27. 금천농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 3회 유찰된 106,624,000원이고, 감정평가상 실제 이용은 구분상가입니다. 더구나 임대관계는 미상이며 현장에는 임차인의 것으로 파악된 영업시설이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 등기 말소 여부보다 실제 점유·임대관계와 1.06억원의 상가가치가 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
