광주지방법원 2025타경33843. 장성군 황룡면 장산리 248-2의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 토지면적은 1,555㎡입니다. 감정가 1,967,355,940원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,101,720,000원, 감정가의 56%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2021.04.16. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그보다 앞선 담양새마을금고 근저당권 910,000,000원은 2021.04.19. 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33843 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 황룡면 장산리 248-2 · 전라남도 장성군 황룡면 하사1길 66 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용중 |
| 토지 | 1,555㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 · 소로각지 |
| 공시지가 | 128,600원/㎡ |
| 소유자 | 이종화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,967,355,940원 / 1,101,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,536,967,032원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.04.16. 광주문화신용협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 2024.05.09. 설정된 후순위 근저당권 804,000,000원, 2025.09.12. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국민은행·전남신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — ‘전입일 미상’ 기록은 별도 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유·임차 관련 기록이 확인됩니다. 말소기준일 이후 전입이 확인된 기록은 대항력이 없으나, 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 알려지지 않은 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다. 특히 이종화는 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름으로 기재되어 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엘엔케이 주식회사 | 2025.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종화 | 2021.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최돈식 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이룸 | 2024.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 컨솔랩 | 2025.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현수 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 대동에코 | 2025.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이에이치테크 글로벌 | 2021.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 대동에 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이룸 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이치테 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,101,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,417,200원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 광주문화신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 광주문화신용협동조합 | 804,000,000원 | 128,302,800원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 222,489,374원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,614,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,017,104,169원 중 예상배당은 1,088,302,800원, 미배당은 928,801,369원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 배당 시뮬레이션에 반영된 금액입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 건물들은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 황룡시장 북서측 근거리에 위치하며, 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 주건축물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 지상2층 건물이며, 사용승인일은 각각 2021.03.25., 2024.05.02.입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 소로2류에 접합니다. 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기록은 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 실제 점유·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 이종화 점유관계. 소유자·채무자와 동일한 이름의 점유 기록이 있어 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 근린생활시설이 일괄매각으로 기재되어 있으므로 매각대상 목록과 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 근린시설·토지 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 실제 세금·점유 명도·시설 관리와 관련한 비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다”
이 사건은 말소기준 이후 등기상 권리가 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임차·점유 자료에서는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 기록과 함께, 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남는 기록이 섞여 있습니다. 또한 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 실거래 시세가 없어 ‘56%니까 싸다’는 결론도 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부보다는 점유관계 원본 확인과 실제 시장가 검증입니다.
