광주지방법원 2025타경33843. 전남 장성군 황룡면 장산리 248-2 소재 근린생활시설과 토지가 대상이며, 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지는 1,555㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 속합니다. 감정평가상 건물은 지상 2층 철근콘크리트조 건물과 지상 2층 일반철골조 건물로, 두 건물 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2021.04.16 광주문화신용협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2024.05.09 근저당권 804,000,000원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국민은행·전남신용보증재단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 다만 점유관계에서는 날짜와 보증금이 모두 확인되지 않은 세 건이 남아 있어, 권리분석을 ‘완전 무위험’으로 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33843 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 황룡면 장산리 248-2 · 전라남도 장성군 황룡면 하사1길 66 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 1,555㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 2층(사용승인 2021.03.25) · 일반철골구조 지상 2층(사용승인 2024.05.02) |
| 소유자 | 이종화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,967,355,940원 / 881,376,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주문화신용협동조합 / 1,536,967,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유 미상은 남는다
2021.04.06 담양새마을금고 근저당권 910,000,000원이 먼저 설정됐지만 2021.04.19 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.16 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이 근저당권과 2024.05.09 설정된 804,000,000원 근저당권은 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 확정 대항력 0건, 미상 3건
| 성명 / 법인 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엘엔케이 주식회사 | 2025.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종화 | 2021.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최돈식 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이룸 | 2024.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 컨솔랩 | 2025.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현수 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대동에코 | 2025.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이에이치테크 글로벌 | 2021.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대동에 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이룸 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이치테 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
특히 이종화는 등기부상 소유자이자 근저당권의 채무자와 동일합니다. 점유·임차 조사에도 이름이 등장하므로, 독립된 임차인으로 전제하기보다 관계인 여부를 확인해야 하는 대상입니다. 전입일은 2021.04.20으로 말소기준인 2021.04.16 이후입니다.
③ 가격 판단 — 44.8% 유찰가와 ‘시세’는 다른 문제
감정가 1,967,355,940원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 881,376,000원, 감정가의 44.8%입니다. 금액만 보면 감정가와의 차이는 크지만, 동일·유사 근린시설과 토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 881,376,000원 | 870,162,240원 | 1,146,941,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 705,100,800원 | 695,649,792원 | 1,321,454,377원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 564,080,640원 | 556,039,834원 | 1,461,064,335원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 881,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,213,760원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 960,000,000원 | 870,162,240원 |
| 3. 후순위 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 804,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 222,489,374원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,614,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,017,104,169원 중 현재 회차 시뮬레이션상 채권자 배당액은 870,162,240원, 미배당액은 1,146,941,929원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 전입일·보증금 미상 점유 3건은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성군 황룡면 월평리 소재 황룡시장 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2-가와 3-나는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 1,555㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 128,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)에 속하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 2021.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 2층과 2024.05.02 사용승인된 일반철골구조 지상 2층 건물이 있으며, 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 아파트와 달리 근린시설과 토지를 함께 보는 물건이며 이미 3회 유찰됐으므로, 실제 이용수요와 매매사례를 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3건 확인. 대동에·이룸·이치테의 실제 점유 개시일, 보증금, 계약관계를 원본 명세서와 점유조사로 확인해야 합니다.
- 인수 0원의 전제 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 대항력이 확인될 경우 결론이 달라질 수 있습니다.
- 이종화 관계 확인. 이종화는 소유자·채무자와 동일하면서 점유 조사에도 등장하므로 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 최저가 881,376,000원은 감정가의 44.8%지만, 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 같은 개념이 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 각 건물의 실제 매각 범위, 이용상태, 현황을 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2021년 및 2024년 근저당권은 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “44.8% 유찰가보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준은 선명합니다. 2021.04.16 근저당 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유관계까지 합치면 결론은 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기록 3건이 남아 있기 때문입니다.
가격도 마찬가지입니다. 세 차례 유찰돼 1,967,355,940원 감정가가 881,376,000원까지 내려왔다는 것은 사실이지만, 비교할 최근 실거래가가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 표현할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소기준 자체보다 미상 점유 3건의 실제 계약·전입관계와 근린시설·토지의 현실 시세를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
