권리 인수는 0원, 감정가 49%만으로 저가라 단정할 수 없다 — 화성 현인빌딩 301호

수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 301호로, 감정평가상 1층 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 본건 301호 역시 주택 부분에 해당합니다. 2017.11.16. 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.23. 임의경매개시결정과 2024.10.07. 신용보증기금의 102,000,000원 가압류가 등기됐지만, 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

권리관계의 핵심은 301호 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이재강의 전입일은 2023.04.17.로 말소기준일보다 5년 이상 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 기준권리 이후이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권은 아닙니다. 다만 실제 계약관계와 점유 상태가 불명확하므로 명도 일정과 비용은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권·가압류는 소멸

② 점유·임차관계 — 실제 확인자 18명, 대상 301호는 1명

현황조사상 점유·전입 확인자는 총 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 301호에 직접 관련된 점유자는 이재강 1명입니다. 나머지 17명은 다른 호실의 점유자로, 본건 301호의 임차보증금과 합산하거나 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

모든 전입일이 말소기준일 2017.11.16.보다 늦습니다. 배당요구 여부와 우선변제 가능성은 각 점유자의 배당 문제이며, 선순위 대항력이 없는 이상 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 49%와 시세 할인은 같은 말이 아니다

현재 최저매각가는 49,980,000원으로 감정가 102,000,000원의 49%입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 감정가 자체가 현재 거래수준을 반영하는지는 별도 검증이 필요합니다.

3회 유찰 시 최저가는 34,986,000원, 4회 유찰 시에는 24,490,200원으로 내려갑니다. 그러나 유찰이 반복된다는 사실 자체가 수요 부족, 임대수익성, 관리상태 또는 매도 환금성에 대한 시장의 우려를 반영할 수 있으므로 단순히 더 낮아진다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

최저가 49,980,000원에서는 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 수협은행에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용됩니다. 본건은 3층 301호 주택 부분입니다.
• 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인접 도로가 있고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수, 화재감지·경보, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 남측 약 10미터 포장도로에 접하고, 주차시설은 옥내 5대와 옥외 9대로 조사됐습니다.
• 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,158,000원/㎡이며 제1종일반주거지역에 속합니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 현장 확인. 이재강의 실제 점유 여부, 내부 상태, 열쇠 보유자와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 임대차계약 확인. 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황조사서와 매각물건명세서 원본, 전입세대확인서를 다시 대조해야 합니다.
• 실거래 직접 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 현인빌딩과 인근 소형 도시형생활주택의 실제 매매·임대 사례를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 수익성 검증. 예상 월세, 공실 기간, 관리비, 수선비와 취득 부대비용을 반영해 실질 임대수익률을 계산해야 합니다.
• 저환금성 대비. 19.66㎡ 소형 주택은 매수층이 제한될 수 있으므로 단기 매각보다 장기 보유 가능성을 전제로 자금계획을 세우세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 개별 공과금 정산 여부를 확인하세요.
• 군용비행장 소음. 소음대책구역 제3종구역이 임대수요와 향후 매도 가격에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 전 보류”

이 물건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 수협은행 근저당권과 신용보증기금 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 대상 301호 점유자 이재강도 2023.04.17. 전입으로 대항력이 없어 권리분석 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 감정가 102,000,000원에서 두 차례 유찰되어 49,980,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 증명되지는 않습니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없고, 19.66㎡ 소형 도시형생활주택이며 확인된 낙찰 실적도 없습니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 시세·임대수익·공실·명도비용을 확인한 뒤 그 결과가 49,980,000원보다 충분히 높을 때에만 응찰 논리가 성립합니다.