광주지방법원 2025타경33932. 등기상 소유자는 유한회사피알디이고, 2018.10.12. 거래가액 160,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 사건상 용도 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 2023.04.20. 설정된 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권이 아니라, 그보다 앞선 2022.11.11. 전입·점유를 갖춘 임차인 유연후입니다. 유연후는 확정일자 2022.10.26., 보증금 145,000,000원의 임차인으로, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰 매수인에게 대항할 수 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 121,800,000원입니다. 겉으로 보면 확인 실거래 162,180,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건에서는 이 비교가 핵심이 아닙니다. 매각물건명세서상 임차인의 배당 부족분을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액은 임차보증금 145,000,000원 수준으로 수렴합니다. 최저가만 기준으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

과거 근저당권과 전세권 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2023.04.20. 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 13,000,000원입니다. 이후 국 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기이지만, 임차인 유연후는 2022.11.11. 전입·점유로 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당으로 회수하지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

유연후는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 145,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차 121,800,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,505,200원 차감 후 임차인에게 119,294,800원이 배당되고, 부족한 25,705,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

첨단센트럴파크2차는 268세대, 2018.03.15. 사용승인 건물입니다. 확인된 동일면적 55.85㎡ 거래는 2022.05. 3층 162,180,000원 1건입니다. 표본이 1건이고 거래시점과 현재 경매 사이의 시차가 있어 이 금액만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 121,800,000원과 실거래를 직접 비교하면 안 되고, 실질취득이 임차보증금 145,000,000원 수준이라는 점을 기준으로 봐야 합니다.

현재 최저가는 확인 실거래 대비 75.1%로 표시되지만, 이 75.1%를 가격 메리트로 해석하면 오류입니다. 대항력 임차보증금 때문에 실제 부담은 145,000,000원 수준으로 올라오고, 확인된 실거래도 2022.05. 단 1건뿐입니다. 따라서 이 사건에는 “최저가가 실거래보다 싸다”는 식의 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 중 119,294,800원이 배당되고 25,705,200원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단종합병원 서측 인근. 상업시설·업무시설·공동주택이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도 표시는 아파트이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 2018년 3월 사용승인, 철근콘크리트구조 18층 건물의 3층 303호입니다.
• 토지. 중심상업지역, 공시지가 1,541,000원/㎡, 정방형 평지이며 공동주택 부지로 이용됩니다. 단지 남측으로 단지 내 진입도로에 접합니다.
• 규제. 국가산업단지·중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 자연녹지지역·도로·중로2류·근린공원에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 268세대 규모이고 확인된 동일면적 거래가 1건에 불과하며, 경매 평균 유찰 횟수 3.4회·낙찰률 0.0%로 집계돼 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 121,800,000원에 낙찰받아도 현재 예상 인수액 25,705,200원이 따라붙습니다. 가격 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 145,000,000원을 기준으로 하세요.
• 유찰이 곧 할인은 아님. 2회 유찰 시 인수 61,674,680원, 3회 유찰 시 인수 86,792,277원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당분이 커집니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 입찰자는 최고가를 써도 낙찰자로 확정되지 않을 수 있습니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 유연후입니다. 임대차계약서·계좌이체·점유관계 등으로 실제 보증금 지급 및 임대차 실체를 대조하세요.
• 공매 병행 여부. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원 경매 절차를 함께 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 아파트이나 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 대출·취득세·임대수요·환금성 판단도 실제 용도와 공부를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·전세사기피해자 우선매수권 관련 서면을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “121,800,000원짜리 경매가 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가입니다. 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,800,000원이 됐지만, 대항력 있는 임차인 유연후의 보증금은 145,000,000원이고 현재 회차에서만 25,705,200원의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

가격 측면에서도 확인 실거래는 2022.05. 162,180,000원 1건뿐이라 현재 가치를 강하게 뒷받침하기 어렵고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 여기에 감정평가상 오피스텔 이용, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일성, 그리고 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 최저가 할인만 보고 접근할 사건이 아니라, 인수·절차·낙찰 가능성까지 함께 따져야 하는 고난도 물건입니다.