광주지방법원 2025타경33984. 광주 광산구 산정동 ‘하남2지구다사로움2단지아파트’ 202동 4층 403호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층~지상15층 중 4층입니다. 등기상 현재 소유자는 김태린이며, 2018.08.25 매매를 원인으로 당시 183,000,000원에 소유권을 취득한 등기가 있습니다. 2025.07.02 설정된 더블저축은행 근저당 72,000,000원이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 롯데카드·우리금융캐피탈 가압류, 더블저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰돼 149,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 209,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 219,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.2%이므로, 권리 인수액이 0원이라는 전제에서는 가격상 여유가 확인되는 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33984 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 202동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 지하1층~지상15층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김태린 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 36,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2025.07.02 더블저축은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.30 이석환의 강제경매개시결정, 2025.12.18 롯데카드 가압류, 2025.12.26 우리금융캐피탈 가압류, 2026.01.12 더블저축은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당과 오케이저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근12개월 평균의 71.2%
다사로움2단지 동일 평형의 최근 실거래 12건은 2025.12~2026.04에 171,000,000원~238,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 209,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 219,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 7 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 7 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 15 | 226,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 7 | 196,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 209,333,333원 |
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균 209,333,333원의 71.2%입니다. 실거래 최저 171,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 219,000,000원과도 가격 차이가 있습니다. 감정가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 209,333,333원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 149,100,000원까지 내려오면서 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이석환 | 36,500,000원 | 36,500,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 6,809,078원 | 6,809,078원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 36,611,602원 | 30,903,522원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사더블저축은행 | 36,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,100,000원 가정에서 총 채권액 188,420,680원 중 146,212,600원이 배당되고 42,208,080원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 42,208,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 86,311,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 117,076,742원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자 미배당은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 어느 회차에서도 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 36,500,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 30,108,820원, 3회 유찰 시에는 0원으로 감소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상15층 건물이며 통상적인 위생·급배수·소화전·난방·화재탐지·경보·도시가스 보일러 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로·주차. 동측과 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 있고 단지에 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 948,900원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하고 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 다사로움2단지는 556세대, 2009.09.30 준공이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 149,100,000원은 최근12개월 평균 209,333,333원의 71.2%입니다. 감정가가 아니라 현재 최저가와 최신 실거래를 함께 비교하세요.
- 최신 거래 확인. 데이터상 최신 거래는 2026.04의 219,000,000원입니다. 층·내부상태 차이에 따른 개별 가격 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 42,208,080원의 미배당이 발생하지만 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 71.2%”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2025.07.02 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 209,333,333원의 71.2%로 내려와 있습니다. 최신 거래 219,000,000원, 실거래 최저 171,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 임대관계가 미상이라는 문구가 남아 있으므로, 이 사건의 최종 확인 포인트는 실제 점유관계입니다. 가격과 등기 구조는 유리하지만, 점유 확인까지 끝낸 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
