광주지방법원 2025타경34028. 광주광역시 북구 문흥동 787-1, 우산아파트 102동 11층 1110호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층에 위치합니다. 권리의 기준점은 2020.06.12. 광주농업협동조합 근저당권 57,600,000원입니다. 현재 남아 있는 가압류와 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 들어왔고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격만 보면 이미 두 차례 유찰돼 감정가 92,000,000원에서 현재 51,520,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 전용면적 거래 평균은 81,500,000원이고 현재 최저가는 그 63.2%입니다. 다만 실거래의 최신치는 2026.04의 64,000,000원으로, 93,000,000원까지 있었던 과거 거래보다 낮은 가격대가 실제로 나타났습니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 “크게 싸다”고 단정하기보다는 최신 거래를 가격 상한 판단에 우선 반영하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 787-1 102동 11층 1110호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.77㎡ · 철근콘크리벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층 |
| 소유자 | 정창용 (2019.04.08. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 51,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 33,607,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2020.06.12. 을구 6번 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 한국씨티은행, 에스비아이저축은행, 다올저축은행, 카카오뱅크, 제니스자산관리대부의 가압류와 2025.10.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.11.10. 설정됐던 지니자산관리대부의 근저당권 21,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2024.01.22. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균 8,150만원보다 낮지만 최신 거래를 먼저 보자
전용 45.77㎡가 일치하는 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 81,500,000원, 최고는 93,000,000원, 최저이자 최신 거래는 64,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 45.77㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 45.77㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 45.77㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 45.77㎡ | 12건 | 81,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 51,520,000원으로, 최근 12개월 평균의 63.2%입니다. 평균과 비교하면 가격 여유가 있지만, 최신 거래 자체가 64,000,000원으로 표본 최저값입니다. 최근 가격이 과거 고가 거래보다 낮게 형성된 점을 감안해, 81,500,000원 평균만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,327,360원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 57,600,000원 | 50,192,640원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 23,266,558원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 26,883,226원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 11,684,132원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 26,657,682원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 25,499,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,327,360원을 제외한 50,192,640원이 선순위 광주농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 171,591,567원 중 예상배당은 50,192,640원, 미배당은 121,398,927원입니다. 이 미배당 채권은 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액으로 잡히지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 문흥초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구 등이며 공시지가는 808,900원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 자료상 1,138세대, 1990.06.04. 준공 단지이며 전용 45.77㎡ 거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다. 거래가격 범위는 64,000,000원에서 93,000,000원입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 51,520,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 63.2%라는 점을 기준으로 보되 최신 거래 64,000,000원을 함께 보세요.
- 점유자 직접 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사, 전입세대, 점유자, 확정일자 등을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.06.12. 광주농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 현재 남아 있는 권리는 매각소멸 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 예상 미배당 121,398,927원은 채권자의 미회수액이지, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
- 유찰 자체도 신호. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.6회입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 실제 응찰 수요와 매도 가능성을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하고, 당해세와 최우선변제 가능성도 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 마지막 확인은 점유관계다”
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 51,520,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 51,520,000원은 최근 12개월 동일 전용면적 평균 81,500,000원의 63.2%라 가격 간격도 큽니다. 그러나 최근 거래의 마지막 값은 64,000,000원으로 평균보다 낮고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수액이 없으니 무조건 싸다”가 아니라, 실질취득 51,520,000원을 최신 거래 64,000,000원과 비교하면서 실제 점유관계를 최종 확인하는 것입니다. 권리 구조는 정리형이고 가격은 할인돼 있지만, 점유 확인까지 끝나야 입찰 판단이 완성됩니다.
