광주지방법원 2025타경34049. 첨단도휘에드가2차 4층 410호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 52,500,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 23,520,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 50,333,333원의 46.7%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 핵심입니다.
임차인 조혜지는 2021.10.01 전입, 2021.09.09 확정일자를 갖고 있고 보증금은 60,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.12.06 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34049 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 4층 410호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 19.89㎡ · 4층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 52,500,000원 / 23,520,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
말소기준권리는 2023.12.06 국 압류입니다. 이후 북동신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 조혜지는 그보다 훨씬 앞선 2021.10.01 전입을 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 말소와 보증금 인수 문제를 동일하게 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜지 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-10-01 | 2021-09-09 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 2,352만원이 아니라 ‘약 6,000만원’으로 비교해야 한다
첨단도휘에드가2차는 260세대, 2015.09.09 준공입니다. 대상 면적은 19.89㎡이고, 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 6건, 평균 50,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 48,500,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -4.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
최저매각가 23,520,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 46.7%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 실제 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 60,000,000원이므로 실질취득은 약 60,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 50,333,333원과 최신 거래 48,500,000원보다 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세도 -4.0%이므로 ‘3회 유찰이라 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 1. 임차인 조혜지 보증금 | 60,000,000원 | 22,696,640원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조혜지 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 37,303,360원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 남서측 인근, 주위는 주상복합 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 지하1층·지상13층 도시형생활주택 및 근린생활시설 내 4층 410호입니다.
- 설비. 급·배수, 난방, 위생, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 23,520,000원만 보고 시세의 46.7%라고 판단하지 말고, 인수 보증금까지 포함한 실질취득 약 60,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 조혜지의 전입일 2021-10-01, 확정일자 2021-09-09, 보증금 60,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 유찰이 해법이 아님. 4회 유찰 시 인수액 41,922,688원, 5회 유찰 시 45,618,150원으로 증가하므로 추가 유찰만으로 실질취득이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 최고가매수신고인의 낙찰 확정이 제한될 수 있습니다.
- 관계 확인. 임차인 조혜지는 경매개시결정상 채권자와 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차 관계와 채권관계를 원문서로 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 실질취득가를 보라”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 52,500,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 23,520,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 60,000,000원이고 현재 회차에서 37,303,360원이 미배당될 것으로 계산됩니다. 더 유찰되면 인수액이 증가하기 때문에 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
최근 12개월 평균 50,333,333원, 최신 거래 48,500,000원, 최근 추세 -4.0%와 비교하면 실질취득 약 60,000,000원은 시세 이상입니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 존재하므로, 이 물건의 핵심은 ‘감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가’가 아니라 ‘보증금 인수를 포함해 실제 얼마를 부담하는가’입니다.
