광주지방법원 2025타경34049. 첨단도휘에드가2차 4층 410호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가는 52,500,000원, 현재 최저매각가는 29,400,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 56%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 조혜지는 2021.10.01. 전입했고 2021.09.09. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.12.06. 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 60,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당은 28,470,800원, 미배당 인수액은 31,529,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 4층 410호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 19.89㎡ · 4층 410호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 52,500,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조혜지 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.06. 갑구 3번 압류 · 국 (처분청 목포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜지 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01 | 2021.09.09 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 임차인 조혜지는 이 경매의 신청채권자와 동일인이고, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 부분은 입찰 전 원본 계약관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다. 현재 제공된 권리자료 자체는 조혜지의 대항력과 우선변제권을 인정하는 구조입니다.
② 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 묶인다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 60,000,000원이고, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당액이 그대로 인수보증금으로 옮겨가므로, 총 경제적 부담은 보증금 부근에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 29,400,000원 | 31,529,200원 | 29,400,000원 + 31,529,200원 |
| 3회 유찰 시 | 20,580,000원 | 40,190,440원 | 20,580,000원 + 40,190,440원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 46,253,308원 | 14,406,000원 + 46,253,308원 |
③ 시세 비교 — 최저가 58.4%가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
첨단도휘에드가2차는 260세대, 2015.09.09. 준공이며 대상면적과 유사한 최근 실거래 자료가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 51,375,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 48,500,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -4.0%로 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
원자료의 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 58.4%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 수치를 그대로 “시세 대비 58.4%에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 최저가 29,400,000원에 더해 미배당 임차보증금 31,529,200원을 인수하기 때문입니다. 따라서 실질취득 부담은 최근 12개월 평균 50,333,333원과 최신 거래 48,500,000원보다 높습니다. 여기에 시장 추세도 -4.0%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 임차인 조혜지 보증금 | 60,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조혜지 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 배당 후 부족분 31,529,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 중에서도 도시형생활주택 원룸형입니다. 철골철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물의 4층 410호입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 남서측 인근이며, 주변은 주상복합 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 설비. 급·배수, 난방, 위생, 승강기, 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 50,333,333원, 최신 거래 48,500,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -4.0%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 29,400,000원에 보증금 인수 31,529,200원이 붙습니다. 입찰 판단 기준은 최저가가 아니라 두 부담을 함께 본 실질취득입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 매각가 20,580,000원에 인수 40,190,440원, 4회 유찰 시 매각가 14,406,000원에 인수 46,253,308원으로 인수액이 증가합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 응찰자의 최고가 제시만으로 낙찰이 확정되는 구조가 아닙니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 조혜지와 신청채권자 조혜지가 동일인이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 채권자료 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원이며 추세는 -4.0%입니다. 과거 전체 평균 51,375,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기, 전입·확정일자, 우선매수권 관련 서면을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “29,400,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 29,400,000원이지만, 권리분석을 통과한 뒤의 숫자는 전혀 다릅니다. 임차인 조혜지의 보증금은 60,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 31,529,200원은 매수인이 인수하므로 29,400,000원만 내고 끝나는 경매가 아닙니다.
더구나 최근 12개월 실거래 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원이고 시장 추세도 -4.0%입니다. 최저가만 비교하면 58.4%로 싸 보이지만, 실질취득 부담으로 비교하면 최근 시세보다 높은 구조입니다. 여기에 2회 유찰과 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수부담이 크고, 가격 메리트도 없으며, 외부 낙찰 제한까지 있는 고난도 사건입니다.
