광주지방법원 2025타경34161. 광주 광산구 산정동 하남2지구다사로움2단지 203동 14층1401호 아파트입니다. 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 149,100,000원입니다. 말소기준권리는 2020.01.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권이고, 채권최고액은 151,800,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.20 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다.
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 전세권, 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 실제 점유자·인도 상태 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34161 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 203동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 14층1401호 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 전연수 · 2025.01.30 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,863,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.01.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 151,800,000원이고 2022.02.28 변경등기로 채권최고액 144,752,894원이 기재됐습니다. 2025.04.28에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 2022.03.11 전세권 5,000,000원, 2025.11.20 임의경매개시결정, 2025.12.05 스마트저축은행 가압류 10,927,886원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.2%
다사로움2단지 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 209,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 219,000,000원, 최근 12건 범위는 171,000,000원~238,000,000원입니다. 현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%로, 감정가 213,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 7 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 7 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 15 | 226,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 7 | 196,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 209,333,333원 |
특히 같은 14층 거래로는 2026.01에 225,000,000원 사례가 있습니다. 현재 경매 최저가 149,100,000원은 최근 거래 표본의 최저가 171,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 구조가 아니라, 배당 계산상 인수액이 0원이므로 가격 비교를 최저매각가 자체로 해도 되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 151,800,000원 | 146,212,600원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 10,927,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 167,727,886원 중 예상 배당액은 146,212,600원, 미배당은 21,515,286원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 21,515,286원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 65,619,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 96,383,948원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 산정초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 입지한 조성 택지지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통여건은 보통입니다. 단지 남측으로 왕복4차로와 연계되는 단지내도로가 정비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층1401호로, 남향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 다사로움2단지는 556세대, 2009.09.30 준공입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 948,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.01.30 을구 5번 농협은행 근저당권과 이후 한국주택금융공사로의 권리 이전관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 전세권 확인. 2022.03.11 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 평균 209,333,333원, 최신 거래 219,000,000원, 최근 최저 거래 171,000,000원을 함께 보고 응찰 상한을 정하세요.
- 비용 별도 반영. 취득 관련 비용·명도비용·미납 관리비 등 경매 외 비용은 입찰가와 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 가격은 최근 평균의 71.2%
이 사건의 말소기준은 2020.01.30 농협은행 근저당권입니다. 이후 전세권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 149,100,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 209,333,333원의 71.2% 수준입니다.
따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 인수 부담이 없는 상태에서 최근 실거래보다 낮아진 가격이 핵심 강점입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태 확인을 생략해서는 안 됩니다. 권리 구조는 양호하고 가격도 내려왔지만, 마지막 확인 포인트는 현장 점유 상태입니다.
