광주지방법원 2025타경34176. 광주 북구 연제동 새한아파트 102동 12층 1209호입니다. 현재 소유자는 임광명이고, 2016년 11월 26일 매매를 원인으로 거래가액 103,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권의 채권최고액은 99,360,000원이며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서민금융진흥원 가압류 9,524,104원, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 9,987,347원, 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 데이터상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34176 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 31-1 새한아파트 102동 12층 1209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 방향 | 20층 건물 중 12층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 임광명 · 2016.11.26 매매 · 거래가액 103,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 60,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 73,909,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.12.19 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 99,360,000원입니다. 이후 등기된 서민금융진흥원 가압류와 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 2025.10.24 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 평균의 63%
새한A 동일 면적 59.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 95,958,333원입니다. 현재 최저매각가는 60,480,000원으로, 최근 12개월 평균의 63.0%입니다. 최신 거래는 2026년 4월 75,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.95㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 83,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 95,958,333원 |
표본의 실거래 최저는 75,000,000원, 최고는 120,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저매각가 60,480,000원은 최근 평균보다 충분히 낮지만, 개별 호수의 내부상태·향·층·점유 상태에 따라 실제 매매가가 달라질 수 있으므로 단순 평균만으로 낙찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,488,640원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 99,360,000원 | 58,991,360원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,524,104원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 9,987,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 118,871,451원 중 예상 배당액은 58,991,360원이며, 미배당은 59,880,091원입니다. 신청채권액 73,909,830원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본촌근린공원 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·중소규모 공장이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 12층 1209호이며 동향·복도식입니다. 승강기·소화전·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제3구역이 포함됩니다. 공시지가는 796,200원/㎡입니다.
- 규모. 새한A는 480세대이며 준공일은 1996.03.18입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 내부상태 확인. 동일 면적 실거래가 75,000,000원부터 120,000,000원까지 편차가 커 내부상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 서민금융진흥원과 희망1자산대부관리 유한회사의 가압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 현대해상화재보험 채권도 전액 배당되지 않고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 다음 회차 비교. 3회 유찰 시 매각가는 42,336,000원, 4회 유찰 시 29,635,199원으로 제시되어 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 중요하다
이 물건은 말소기준이 명확합니다. 2016.12.19 현대해상화재보험 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 2회 유찰로 최저매각가가 60,480,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 95,958,333원의 63.0% 수준입니다.
다만 같은 면적의 거래가가 75,000,000원부터 120,000,000원까지 넓게 형성돼 있고, 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이번 건의 승부처는 권리의 복잡성보다 실제 점유·내부상태를 확인하고 현재 60,480,000원이 개별 호수 가치 대비 충분히 낮은지 검증하는 것입니다. 권리구조와 가격 조건은 유리하지만, 현장확인을 거친 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 적합합니다.
