광주지방법원 2025타경34188. 나주시 공산면 동촌리 4 일대의 근린생활시설과 토지가 대상입니다. 토지는 2,361㎡, 지목은 잡종지, 이용상황은 공업용이며 생산관리지역에 속합니다. 건물은 감정평가상 경량철골조 스레트지붕 단층의 근린생활시설로, 컨테이너박스 3동을 붙여 만든 구조로 조사됐습니다.
등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.06.25. 설정된 일로농업협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 2022년 가처분, 2025년 박애순 근저당 50,000,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없습니다. 그러나 “인수 0원”이 곧 “물건 리스크 0”을 뜻하지는 않습니다. 매각제외 제시외 건물과 법정지상권 문제가 별도로 남기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 공산면 동촌리 4 · 도로명주소 전라남도 나주시 공산면 공산로 190 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 토지 | 2,361㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 생산관리지역 · 가축사육제한구역 저촉 · 준보전산지 접함 |
| 소유자 | 최유길 (2013.07.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,849,000원 / 67,795,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 일로농업협동조합 / 50,254,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 물건 리스크는 별도
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리인 일로농업협동조합 근저당 이후의 가처분과 박애순 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 매각 범위 — 무엇이 포함되고 무엇이 빠지는가
| 구분 | 내용 | 매각 포함 여부 |
|---|---|---|
| 석재가공공장 | 목록2 · 144㎡ · 소재불명 | 소재 확인 필요 |
| 이동 가능한 지상석물 | 본건 지상 산재 | 매각제외 |
| 지상 트럭 화물칸 | 본건 지상 산재 | 매각제외 |
| 컨테이너 | 2동 | 매각제외 |
| 제시외 건물 | 2-1~2-5, 2-7, 2-8 | 매각제외 |
| 제시외 건물 | 2-6 | 포함 · 일괄매각 |
이 사건은 단순히 “토지와 건물을 한 번에 취득한다”는 식으로 보면 위험합니다. 매각에서 빠지는 제시외 건물이 다수 존재하고, 그중 매각대상 아닌 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성까지 불명확하기 때문입니다. 특히 목록2 석재가공공장 144㎡는 소재불명으로 기재돼 있어, 현장과 매각목록의 대응관계를 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,620,310원 |
| 1. 근저당 · 일로농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박애순 | 50,000,000원 | 1,174,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 115,000,000원 중 66,174,690원이 배당되고, 미배당은 48,825,310원으로 추정됩니다. 박애순 근저당에서 미배당이 발생하지만 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,795,000원 | 66,174,690원 | 48,825,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,456,500원 | 46,202,283원 | 68,797,717원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,219,549원 | 32,221,597원 | 82,778,403원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 공산면 금곡리 소재 공산면사무소 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등이 소재하는 마을주변 농경지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 면사무소가 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 근린생활시설로 이용되며 경량철골조 스레트지붕 단층건물입니다. 컨테이너박스 3동을 붙여 만든 구조이고 기본적인 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,361㎡ 잡종지, 공업용 이용상황, 평지·자루형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 13,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 저촉되고 준보전산지에 접합니다. 가축사육제한은 300m 제한구역의 염소·개와 800m 제한구역의 닭·오리·메추리 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 현장 요소. 본건 지상에 이동 가능한 석물과 트럭 화물칸이 산재해 있으며, 일부 컨테이너와 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 근린생활시설과 공업용 토지가 결합된 물건이므로, 감정가 할인율만으로 판단하기보다 실제 사용 가능한 건물·토지 범위를 기준으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 최우선 확인. 매각제외 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있으므로, 건물과 토지의 권원관계를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 매각범위 현장 대조. 제시외 건물 2-1~2-5·2-7·2-8은 제외되고 2-6은 포함됩니다. 실제 위치를 도면·현황과 대조해야 합니다.
- 석재가공공장 144㎡ 확인. 목록2의 석재가공공장이 소재불명으로 기재돼 있으므로 실체와 위치를 확인해야 합니다.
- 이동물 제외 확인. 지상석물, 트럭 화물칸, 컨테이너 2동은 매각제외입니다. 낙찰 후에도 현장에 남을 가능성을 고려해 점유·반출 관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 법정지상권과 매각제외 범위를 확정하지 않은 상태에서는 할인율만으로 가격 우위를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 등기 권리는 단순. 말소기준 이후 가처분·후순위 근저당·경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없으므로, 금전 인수보다 물건 자체의 이용제약 점검에 집중해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전 100%”
이 사건은 등기만 놓고 보면 깔끔합니다. 2019년 일로농업협동조합 근저당 이후의 권리는 모두 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 현재 최저가는 67,795,000원으로 감정가 96,849,000원의 70%까지 내려와 있습니다.
하지만 이 물건을 결정하는 변수는 등기부 밖에 있습니다. 매각대상 아닌 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 여러 제시외 건물·컨테이너·지상물이 매각에서 제외되며, 목록2 석재가공공장 144㎡는 소재불명입니다. 따라서 낙찰가 자체보다 “67,795,000원에 실제로 무엇을 온전히 취득하고 사용할 수 있는가”가 먼저 확인돼야 합니다. 권리는 통과, 현장과 매각범위는 주의. 이 사건의 핵심입니다.
