수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 302호로, 감정평가상 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용되는 집합건물입니다. 말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당권이며, 302호 임차인 성시현의 전입일은 2019.11.08.입니다. 임차보증금이 63,000,000원으로 현재 최저가 46,550,000원보다 크지만, 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형이 아니며, 데이터상 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
권리 구조가 곧바로 가격 안전성을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰되어 46,550,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 실거래나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 현인빌딩은 도시형생활주택 19개호와 근린생활시설 1개호로 구성된 총 20개호 건물이고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.11.16. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류와 성시현의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 수협은행에만 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 본건 302호 직접 관련 1명
조사된 전체 점유·임차 관련 인원은 18명이며, 101호·201호 등 다른 호수의 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 본건 302호에 직접 관련된 실제 임차인은 성시현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상도 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성시현 302호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 63,000,000원 | 2019.11.08 2019.10.18 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 없음 후순위 임차권 소멸 |
③ 가격·환금성 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
현인빌딩은 2017.11.14. 사용승인된 도시형생활주택 19개호 규모이며, 비교 기준 면적은 18.31㎡이나 면적 일치 거래는 확인되지 않습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않아 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
| 확인 지표 | 내용 |
|---|---|
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 현재 최저가 | 46,550,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 단지 규모 | 도시형생활주택 19개호 |
| 평균 유찰 횟수 | 2.0회 |
| 매각률 | 0.0% |
| 최근 낙찰 기준 | 확인되는 낙찰금액·낙찰일 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 45,312,100원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 미배당액은 1,256,687,900원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 산정됐으며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물, 아파트가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 주변으로 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 외벽은 석재마감, 내부는 몰탈 위 페인트·벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 화재감지·경보, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접하며 옥내 5대·옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 재확인. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 성시현인지, 공실인지 현장에서 확인하세요.
- 명도 일정 확인. 보증금 승계는 없지만 임차권자의 배당 부족 가능성이 크므로 자진 인도 여부와 협의 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 범위 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 사건 내 다른 매각대상과 배당관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 실제 임대수익 조사. 동일 건물·인근 소형 도시형생활주택의 보증금·월세와 공실 기간을 중개업소를 통해 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 누수·난방·승강기 상태와 주차장 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 매각기일 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.13.이며, 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 물건의 가장 중요한 사실은 63,000,000원 임차보증금이 46,550,000원 최저가보다 크더라도 매수인이 이를 인수하지 않는다는 점입니다. 성시현의 전입과 임차권등기가 모두 2017.11.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래나 최근 낙찰 사례가 없고, 단지 통계상 매각률도 0.0%입니다. 임차권자 명도, 실제 임대수요와 소형 도시형생활주택의 환금성을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 조건부 검토. 이 물건은 싸 보이는 숫자보다 현장 수요와 인도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.