수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 303호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 등기 구조는 단순합니다. 소유자 최현출 명의로 2017.11.16. 소유권보존등기가 이뤄진 날, 수협은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 동일 면적의 실거래 가격이나 최근 낙찰가격이 확인되지 않으므로, “49%이니 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험과 가격 적정성은 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.16. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으며, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 등기된 2024.09.23. 임의경매개시결정과 2024.10.07. 신용보증기금 가압류 102,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 18명, 본건 직접 관련 1명
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 현황조사상 실제 임차인 또는 점유자 18명이 확인됩니다. 이 가운데 본건 303호의 직접 점유 확인 대상은 윤주현입니다. 나머지는 동일 건물의 다른 호에 관한 점유 정보입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 현인빌딩 101호 49.1300㎡ | 2024.04.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김명분 | 현인 1층 49.1300㎡ | 2023.02.24 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박수남 | 201호 | 2021.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김주리 | 202호 | 2017.12.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이충범 | 203호 | 2023.06.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이상필 | 204호 | 2020.01.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박종미 | 205호 | 2018.03.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김주환 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 신다은 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김국진 | 207호 | 2021.12.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이재강 | 301호 | 2023.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 성시현 | 302호 | 2019.11.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 |
| 윤주현 | 303호(본건) | 2017.12.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 |
| 남달리 | 304호 | 2017.12.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 지은종 | 305호 | 2022.08.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 |
| 정재훈 | 307호 | 2023.02.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 |
| 임우정 | 401호 | 2023.08.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 |
| 곽명준 | 403호 | 2022.08.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 할인율보다 거래 근거가 먼저
현재 최저가는 감정가의 49%인 58,800,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 현인빌딩의 비교 가능한 실거래 평균과 최근 거래가는 확인되지 않습니다.
| 건물명 | 현인빌딩(507-12) |
|---|---|
| 주택 수 | 19세대 |
| 사용승인일 | 2017.11.14 |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 | - |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 57,341,600원 | 1,142,658,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 1,244,658,400원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로, 외벽은 석재마감이고 승강기·난방·위생 및 급배수·화재감지 및 경보·소화전설비를 갖췄습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 옥내 5대·옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,158,000원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 303호 현장 점유 확인. 윤주현의 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 윤주현의 보증금·차임·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 접수 문건으로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고, 인근 도시형생활주택과 다세대의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 조세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 주차·소음 규제 확인. 총 20개호에 비해 주차시설이 옥내 5대·옥외 9대이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 접수 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증해야 한다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2017.11.16. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 본건 303호의 윤주현을 포함한 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래와 낙찰가격이 확인되지 않고, 건물 경매 통계의 낙찰률은 0.0%입니다. 본건 점유자의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 없지만, 점유·명도와 실제 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.