수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 304호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 5층 건물의 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2017년 11월 16일 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
경매 목적물인 304호에는 남달리 씨가 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2017년 12월 1일로 말소기준권리 설정일인 2017년 11월 16일보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 5층 건물 중 3층 304호 |
| 건물 구성 | 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 · 총 20개 구분건물 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017년 11월 16일 수협은행 근저당권입니다. 304호 점유자의 전입은 그보다 늦은 2017년 12월 1일이므로 대항력이 없고, 2024년의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류도 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 304호 점유자 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남달리 | 304호 · 주거 | 2017.12.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 건물 내 다른 호실의 점유자들도 함께 기재돼 있으나, 경매 목적물 304호에 직접 관련된 점유자는 남달리 씨입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계는 발생하지 않습니다. 다만 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는지, 확정일자와 배당요구가 존재하는지는 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%이지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가 135,000,000원의 49%입니다. 그러나 현인빌딩 26.73㎡ 비교 대상은 면적 매칭이 되지 않았고, 가격을 직접 대조할 최근 실거래·낙찰 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 66,150,000원 | 64,559,300원 | 1,237,440,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 1,256,928,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 1,270,569,944원 | 0원 |
이 건물의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 소규모 도시형생활주택은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래 표본이 풍부하지 않아, 입찰 전 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,302,000,000원 중 채권자 배당은 64,559,300원, 미배당은 1,237,440,700원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 경매 목적물 304호는 주거용 도시형생활주택입니다.
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변은 다세대·단독주택, 주상용·상업용 건물, 아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주위 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근 버스정류장 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 1~5층 건물로, 승강기·난방·급배수· 화재감지·경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 주차·도로. 남측 약 10미터 포장도로에 접하고 옥내 5대, 옥외 9대의 주차시설이 기재돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,158,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택 19개호의 소규모 건물이고 비교 가능한 거래가격이 뚜렷하지 않아, 아파트보다 매수층과 담보평가가 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유관계 재확인. 남달리 씨의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 현장조사로 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 전입이 후순위여도 보증금이 소액임차인 범위에 해당하면 배당에 영향을 줄 수 있으므로 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 진안동 인근의 유사 면적 다세대·도시형생활주택 실거래와 월세 수익을 직접 비교하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 점유 이전 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로, 해당 근저당의 범위와 배당 변동 가능성을 등기 원문에서 확인하세요.
- 소음·토지 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 이용 및 환금성에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 시설 수선 필요 여부를 관리주체 및 현장 방문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 304호 점유자의 전입과 가압류·경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인이 떠안을 보증금이나 등기 권리는 없고 실질취득액은 현재 최저가인 66,150,000원과 같습니다.
그러나 권리가 정리된다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 2회 유찰된 감정가 49% 물건이지만 비교 가능한 최근 거래액이 없고, 19개호 규모의 도시형생활주택이며 경매 통계상 평균 유찰도 2.0회입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 실제 임대수익과 인근 유사 물건의 거래가격으로 66,150,000원의 적정성을 확인하는 데 있습니다.