수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 305호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 건물 안의 다세대 물건입니다. 감정가는 131,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 64,190,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 근저당과 임차권의 관계, 그리고 거래·낙찰 사례가 확인되지 않는 환금성을 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2017.11.16 설정된 수협은행 근저당권입니다. 305호 임차인 지은종의 전입·점유는 2022.08.18, 임차권등기는 2024.08.23으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금이 110,000,000원으로 최저가보다 크더라도 대항력 있는 인수형 임차인이 아니며, 매수인의 실질취득비용에 보증금을 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상 면적 25.85㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 대 493.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,158,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 보증금 1.1억이지만 인수는 0원
말소기준인 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후의 주택임차권, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 최저가 64,190,000원 가정에서 수협은행도 62,634,580원만 배당받고 큰 미배당이 생기지만, 그 채권 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 305호 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지은종 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.18 | 2022.07.07 | 110,000,000원 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
확정일자와 배당요구가 확인되지만, 선순위 근저당권의 채권최고액이 1,200,000,000원이고 현재 매각가정에서 근저당권자에게도 전액 배당되지 않습니다. 따라서 지은종의 임차보증금은 예상배당표에서 배당될 재원이 없으며, 대항력도 없어 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.
③ 가격·환금성 — 49%여도 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현인빌딩(507-12)은 2017.11.14 사용승인된 도시형생활주택 19세대 규모입니다. 대상 면적은 25.85㎡이나 동일 면적 거래가 확인되지 않아 감정가나 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 최근 거래금액과 최종 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
| 가격·경매 지표 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 131,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 64,190,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 평균 유찰 횟수 | 2.0회 | 현재 회차와 동일 |
| 낙찰률 | 0.0% | 낙찰 사례 확인 불가 |
| 최근 낙찰가 | 해당 없음 | 가격 검증자료 부족 |
최저가가 감정가보다 크게 낮아진 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 이 물건은 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 없어 64,190,000원이 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 낙찰률 0.0%가 함께 나타나므로, 가격 할인보다 매각 가능성과 재매도 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,302,000,000원 중 채권자 예상배당은 62,634,580원, 미배당은 1,239,365,420원입니다. 지은종의 임차권은 말소기준보다 후순위이고 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 1,239,365,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 1,258,275,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 1,271,513,057원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1층 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수·화재감지 및 경보·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로·주차. 남측 약 10미터 내외 포장도로에 접하며 주차장은 옥내 5대, 옥외 9대입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 도시형생활주택이며, 낙찰률 0.0%와 최근 거래·낙찰금액 부재로 재매도 가격 검증이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 오해 금지. 보증금 110,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차인이므로 실질취득가에 합산하지 않습니다.
- 우선변제 배당 확인. 확정일자와 배당요구는 있으나 선순위 근저당 배당에도 대금이 부족합니다. 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 실거래 조사. 감정가 49%만 보고 저가매수로 판단하지 말고 인근 도시형생활주택 25.85㎡ 전후의 실제 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이므로 매수 후 매각기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 배당과 채권 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 사건의 권리구조는 결론이 분명합니다. 2017.11.16 수협은행 근저당이 말소기준이고, 지은종의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 보증금 110,000,000원이 배당되지 않더라도 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 수협은행과 신용보증기금의 큰 미배당 역시 매수인이 떠안을 채무가 아닙니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최저가는 감정가의 49%인 64,190,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 낙찰가격이 없고 단지 낙찰률도 0.0%입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 할인율보다 실제 매매수요와 임대수익, 점유 정리 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.