한 줄 평 군포역 인근 일반상업지역 근린시설+토지 물건입니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 확인된 인수 대상 보증금은 42,000,000원이며, 미상 보증금 임차인도 있어 현황 확인이 핵심입니다.
감정가
3,309,072,800원
평가금액
최저가
2,117,806,000원
2회 유찰(64%)
실질취득 영향
42,000,000원
확인된 임차 인수
핵심지표
대항력 임차인
인수 리스크 확인 필요
⚠️ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인 고은주(10,000,000원), LI YINGAI(30,000,000원), HO HAI YEN(2,000,000원)은 우선변제권이 없어 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가와 별도로 42,000,000원이 실질 취득비용에 반영됩니다.
수원지방법원 2024타경103794. 군포시 당동 747-34, 747-35 소재 근린시설+토지 물건입니다. 지층 및 1층~3층은 근린생활시설, 4층~8층은 주택으로 이용 중인 건물이며, 토지는 일반상업지역에 위치합니다. 말소기준권리는 2024년 설정된 수협은행 근저당권이며 이후 경매개시결정·가압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 사건은 단순히 “2회 유찰된 상가”로만 보면 안 됩니다. 임차 조사상 일부 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 판단되어, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103794 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-34, 747-35 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지면적 | 163.2㎡ |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 소유자 | 황태윤 |
| 감정가 / 최저가 | 3,309,072,800원 / 2,117,806,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2024.04.17 수협은행 근저당권 설정 (채권최고액 2,160,000,000원) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차가 변수
말소기준권리는 을구 7번 수협은행 근저당권입니다. 이후 갑구의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다. 반면 말소기준 이전 전입 임차인은 매수인 인수 가능성이 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 확인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은주 | 지하 101호 149.75㎡ | 10,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| LI YINGAI | 501호 | 30,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| HO HAI YEN | 701호 | 2,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 김도연 외 | 401호 등 | 미상 | 有 | 미상 | ⛔ 미상 보증금 주의 김도연, 정건욱, 김우람 등 일부 임차인은 대항력 있음으로 조사되었으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 인수액은 낙찰 전 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다. ③ 예상배당표 (매각가 2,117,806,000원 가정)
매각대금 배분 감정가 vs 최저가 최저가는 감정가 대비 64%까지 하락했지만, 임차 인수 리스크를 반영해야 합니다. ④ 입지·환금성 메모
⑤ 입찰 체크리스트
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크가 먼저다”이 물건은 감정가 대비 64%까지 내려온 2회 유찰 물건으로 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 근린시설+주택 혼합 건물 특성상 임차 관계가 복잡하고, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 확인된 인수 대상은 42,000,000원이며, 추가 미상 임차인의 존재도 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 낙찰 전 임차 리스크 제거가 선행되어야 하는 물건입니다. 사건 개요소재지
경기도 군포시 당동 747-34
법원·사건
수원지방법원
안양지원
·2024타경103794
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·104호 입찰법정
물건
대
163.2㎡
외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (3)
#1
경기도 군포시 당동 747-34
163.2㎡
#2
경기도 군포시 당동 747-35
147.7㎡
#3
경기도 군포시 당동 747-34
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사 법원 집행관
경기도 군포시 당동 747-34
2024-05-10 12:35
경기도 군포시 당동 747-35
경기도 군포시 당동 747-34
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-08-25
10:00
104호 입찰법정
최저매각가
21억 1,780만원
▼ 36% 감정가 33억 907만
입찰 보증금
2억 1,178만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 36%
33억 907만→21억 1,780만
회차 전체 보기 (3회)
토지 개요 사건 매물94평
311㎡
도로
토지 매물
3건
매물 수
물건 #1
163.2㎡
≈
49.4평
토지
도로
경기도 군포시 당동 747-34
물건 #2
147.7㎡
≈
44.7평
토지
도로
경기도 군포시 당동 747-35
물건 #3
건물
도로
일반건물
경기도 군포시 당동 747-34
토지 정보 VWorld49평
163㎡
상업지역
용도지역
광대
★★★★★ 접면
⚠ 2건
저촉·고위험
기본
지목
대
· 토지대장
면적
163.2㎡
≈
49.4평
소유
개인
소재
경기도 군포시 당동 · 747-34
특성
일반상업지역
이용상황
상업용
지형
평지
사다리형
도로접면 등급
광대로한면
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
7억 1,775만원
4,398,000원/㎡ × 163.2㎡
▲
감정가 461%
2026년 기준
4,398,000원/㎡
▲
+36.6%
· 연평균 +2.8%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
상대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
대로1류(폭 35m~40m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
일반상업지역
추가 규제 (4)
가축사육제한구역
과밀억제권역
과밀억제지역
시가지경관지구(중심)
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합. 공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님). 저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결. 위치 / 로드뷰경기도 군포시 당동 747-34 이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
매각결과불러오는 중…
변경 이력불러오는 중…
현장 사진 (77장)
이 매물에 문제가 있나요?개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요. |