수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 306호로, 감정 이용상태상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 사용하는 건물입니다. 1층 101호는 근린생활시설이고, 건물 전체는 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성되어 있습니다. 이 사건은 소유자 최현출을 채무자로 한 수협은행의 임의경매이며, 신청채권액은 1,030,372,151원입니다.
등기부의 핵심은 2017.11.16. 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-4087호가 기재되어 있습니다. 이 근저당 뒤에 방예슬의 임차권등기, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류가 이어지므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 3층 306호 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호 · 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 사용승인 | 2017.11.14 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.16. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.16. 수협은행 근저당권입니다. 방예슬의 임대차계약일은 2020.07.04., 확정일자는 2020.07.08., 전입일은 2020.09.09.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 2024.09.11. 등기된 주택임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이어진 수협은행 경매개시결정과 신용보증기금의 102,000,000원 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 306호 직접 권리와 다른 호실 조사를 분리해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방예슬 | 전유부분 전부 | 2020.09.09 / 2020.07.08 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 계산상 0원 |
| 기사항전 | 점유부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
방예슬은 306호 전유부분 전부에 관한 임차권자로 확인되며, 배당요구일은 2024.09.11.입니다. 확정일자와 전입은 갖췄지만 2017년 말소기준근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 점유 관계는 점유부분·전입일·확정일자·보증금이 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현 회차 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%입니다. 그러나 현인빌딩 24.21㎡ 비교대상에 관해 직접 대조할 최근 실거래가와 최근 낙찰금액을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 126,000,000원 | 가격 비교의 기준점 |
| 현재 최저가 | 61,740,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 43,218,000원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 30,252,599원 | 감정가 24% |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 | 현재 회차와 같은 수준 |
| 낙찰률 | 0.0% | 확인된 최근 낙찰금액 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 | - |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 60,228,680원 | 1,139,771,320원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,302,000,000원 중 채권자 배당은 60,228,680원, 총 미배당은 1,241,771,320원으로 계산됩니다. 미배당 채권 자체는 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변에는 다세대주택, 단독주택, 주상용·상업용건물, 아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 주변으로 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물로 외벽은 석재마감, 내벽은 몰탈위페인트·벽지·타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 주택부분 난방, 승강기, 화재감지·경보, 소화전설비를 갖췄습니다.
- 주차. 옥내 5대, 옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡, 제1종일반주거지역이며 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 매도 시점의 거래기간과 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 대조. ‘기사항전’으로 기재된 점유 관계의 성명, 점유부분, 전입일, 보증금과 306호 관련 여부를 원본에서 확인하세요.
- 방예슬 점유 상태. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 306호 점유자를 현장에서 확인하세요. 대항력 인수는 없더라도 인도 과정은 별도 문제입니다.
- 다른 호실과 분리. 101호와 201호~403호의 점유자 정보는 건물 전체 현황조사 내용입니다. 다른 호실의 보증금을 306호 인수금액에 합산하지 마세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2017-4087호가 기재되어 있으므로, 공동담보 부동산의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 49%만으로 응찰가를 결정하지 말고, 같은 건물과 인근 도시형생활주택의 매매·전세·월세 호가와 실제 공실률을 확인하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 임대수요와 향후 매도에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 주차·관리비. 총 20개호에 옥내 5대·옥외 9대 주차시설이므로 실제 주차 운영과 체납 관리비를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비, 명도·수리비 등 배당표에 포함되지 않은 비용을 별도로 반영하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 방예슬의 임차권과 신용보증기금 가압류는 후순위로 소멸합니다. 방예슬 보증금 1.1억원이 최저가보다 크지만 대항력이 없으므로, 매수인 실질취득액이 보증금으로 고정되는 인수형 물건도 아닙니다.
그러나 권리 소멸형이라는 사실만으로 안전한 저가매수라고 결론내릴 수는 없습니다. 성명·점유부분·보증금이 명확하지 않은 점유 기재가 남아 있고, 최근 실거래와 낙찰 사례도 확인되지 않습니다. 2회 유찰된 최저가 61,740,000원은 감정가의 49%이지만, 그것이 최근 시세의 몇 퍼센트인지는 검증되지 않았습니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격 검증은 보류입니다.