현 회차도 최근 거래보다 비싸고, 세금 차감 시 임차보증금 인수 위험 — 안양 청담캐슬 503호

수원지방법원 2024타경108560. 안양시 만안구 안양동 ‘청담캐슬’ 5층 503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이현우이고, 실제 임차인은 강제경매 신청채권자이기도 한 권하영 1명입니다. 권하영은 2019.06.10. 점유를 시작하고 2019.06.12. 전입했으며, 보증금은 303,450,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.07.04. 압류보다 전입과 점유가 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.

현재 최저가 313,600,000원으로 매각되고 배당표대로 집행비용 5,190,400원만 먼저 차감된다면, 권하영의 보증금 303,450,000원은 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 일단 313,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 있고 당해세는 배당표에 반영되지 않았으므로, 세금이 선순위로 차감되어 임차보증금이 일부라도 미배당되면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2023.07.04. 의정부세무서장의 압류입니다. 이후 안양시·의왕시·부천시 압류와 2024.10.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 권하영은 말소기준보다 훨씬 앞선 2019.06.10. 점유, 2019.06.12. 전입을 갖추었고 2020.04.08. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 현 회차는 전액배당 예상, 유찰되면 인수 발생

권하영은 2019.05.10., 2020.03.26., 2021.05.13. 임대차계약을 거쳐 보증금이 303,450,000원으로 증액됐습니다. 최초 289,000,000원에는 2020.04.08. 확정일자가 있고, 증액된 14,450,000원에는 2023.09.22. 확정일자가 있습니다. 임차권등기는 2023.10.10. 접수됐으며 배당요구도 같은 날 확인됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다

2회 유찰 시 최저가는 250,880,000원까지 내려가지만, 임차보증금 미배당액 56,882,320원을 인수하면 실질취득액은 307,762,320원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 200,704,000원에 인수액 106,355,856원이 붙어 실질취득액은 307,059,856원입니다. 즉 이 사건은 최저가만 보면 크게 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 때문에 실제 부담은 약 307,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세가 중요하다

청담캐슬은 2019.06.03. 준공된 21세대 규모 건물입니다. 확인된 거래는 3건이며, 최신 거래는 2024.09. 전용 51.39㎡·14층의 298,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 298,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -16.6%의 하락 추세입니다.

현재 최저가 313,600,000원은 전체 평균 337,666,666원의 92.9%지만, 전체 평균에는 2021년의 330,000,000원·385,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 298,000,000원이며, 현재 실질취득액은 이보다 15,600,000원 높고 105.2%입니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 수 없습니다.

또한 대상 면적은 69.03㎡인데 확인된 거래 표본은 51.39㎡와 53.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 비교 거래가 더 작은 면적이라는 점까지 감안하면, 298,000,000원은 직접적인 동일 조건 시세가 아니라 보조 지표로 사용해야 합니다. 정확한 응찰가 산정을 위해서는 해당 호실과 유사한 면적의 추가 거래와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)

현 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 압류된 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당 말소 기재와 배당표의 근저당 배당 항목도 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양예술공원 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철 1호선 관악역은 북서측 도보 20여분 거리에 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 북측 광로와 동측 소로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 3,710,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 광로2류와 소로3류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재됐습니다.
• 환금성. 21세대 소규모 건물이고 확인 거래는 3건뿐입니다. 최근 가격 추세도 -16.6%여서 대단지 주거상품보다 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 세금 법정기일 확인. 의정부세무서·안양시·의왕시·부천시 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 집행기록과 교부청구서로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 계산. 세금과 집행비용을 반영한 실제 배당가능액을 계산해 권하영의 미배당 보증금과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 권하영이 임차인이자 경매 신청채권자이므로 계약서, 계좌이체, 보증금 증액, 점유개시 자료를 서로 대조해야 합니다.
• 근저당 원본 확인. 부평새마을금고 근저당의 2019.07.05. 일부포기 말소가 이 호실 전체에 미치는 효력과 배당표 반영 사유를 확인해야 합니다.
• 시세 면적 보정. 대상 면적 69.03㎡와 거래 표본 51.39~53.85㎡가 일치하지 않으므로, 같은 건물의 유사 면적 매매·임대 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 교부청구서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐지만 아직 싸지 않다”

이 물건은 감정가 392,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 313,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 최신 거래와 최근 12개월 평균은 298,000,000원이고 가격 추세는 -16.6%입니다. 현 회차 실질취득액은 최근 시세의 105.2%로, 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.

권리구조도 단순하지 않습니다. 권하영은 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 현 회차 배당표상 인수액은 0원이지만, 국세·지방세가 먼저 차감되면 결과가 바뀔 수 있습니다. 2회·3회 유찰 후에는 최저가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 약 307,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

가격은 최근 시세 이상, 권리는 세금과 임차보증금 확인이 필요한 상태. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 세금 차감 후 실제 임차인 배당액과 최종 실질취득액입니다.