수원지방법원 2024타경108942. 안양시 만안구 안양동 ‘파인빌’ 3층 302호, 전용 48.19㎡ 다세대주택입니다. 방 3개·거실· 주방 및 식당·욕실 2개의 주거용 구조이고, 사용승인일은 2020.07.23입니다. 외형상 가장 큰 권리 이슈는 장덕환의 임차보증금 269,000,000원입니다. 전입·점유는 2021.03.30, 확정일자는 2021.03.03으로 말소기준인 2023.06.14 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.
현재 최저가 232,800,000원을 기준으로 집행비용 4,059,200원을 먼저 차감하면 임차보증금에 228,740,800원이 배당되고, 일반 원칙상 부족분 40,259,200원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 이 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득 기준은 최저가 232,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 43, 3층 302호 (안양동, 파인빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.19㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 사용승인일 2020.07.23 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.04.07 매매, 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (감정가 80% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
2020년에 설정된 융창상호저축은행의 근저당권 2건은 채권최고액이 각각 1,656,000,000원과 444,000,000원이지만, 2021.03.30 일부포기를 원인으로 등기말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 근저당권들을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.06.14 의정부세무서장 압류이며, 이후 안양시 압류·강제경매개시결정· 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG가 권리 승계
| 임차인 / 이용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장덕환 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 269,000,000원 | 전입·점유 2021.03.30 확정일자 2021.03.03 배당요구 2023.03.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 | 실질 0원* 룰상 40,259,200원 |
확약이 없었다면 이 물건은 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 40,259,200원이고, 10회 유찰 시 86,167,360원, 11회 유찰 시 122,893,888원입니다. 따라서 확약을 무시한 채 최저가만 비교하면 가격을 잘못 판단하게 됩니다. 이 사건에서는 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 232,800,000원입니다.
③ 시세 비교 — 86.5%지만 비교표본은 2021년 한 건
파인빌은 총 8세대 규모이며, 전용면적이 유사한 실거래 표본은 2021.06 한 건입니다. 거래 시점과 표본 수를 고려하면 269,000,000원을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 47.43㎡ | 2층 | 269,000,000원 |
| 비교 기준 | 48.19㎡ | 3층 | 실질취득 232,800,000원 |
실질취득 232,800,000원은 확인된 실거래 269,000,000원의 86.5%입니다. 수치만 보면 낮지만, 거래가 2021.06 한 건뿐이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 9.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이를 곧바로 “현재 시세보다 저렴하다”는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 현재 매매 호가와 인근 다세대 실거래를 추가 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 장덕환 임차보증금 우선변제 주택도시보증공사 승계 | 269,000,000원 | 228,740,800원 |
| 임차보증금 미배당액 | 40,259,200원 | 매수인 실질 인수 0원* |
| 융창상호저축은행 근저당 2건 | 1,656,000,000원 444,000,000원 | 0원 2021.03.30 등기말소 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 2026.04.20 확약이 유효하게 적용되면 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양양지초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 승강기·주차장·소방·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 장방형이고 북측과 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 소로3류에 저촉·접합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 토지면적은 239.0㎡이고 공시지가는 2,252,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인된 유사면적 거래는 2021.06 한 건입니다. 매수층과 적정가격을 판단할 거래표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
- 확약 없는 경우의 위험. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 40,259,200원입니다. 최저가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.04.16 민간임대주택등기가 있으므로 경매 후 말소 또는 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 9회 유찰의 원인. 권리문제 외에도 가격, 점유, 대출 가능 여부, 다세대 환금성 등 반복 유찰 사유를 현장과 중개업소에서 점검하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인된 거래는 2021.06 한 건입니다. 인근 신축·준신축 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 추가 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 각종 공과금 체납 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 할인은 확보됐지만 가격 확신은 부족하다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 269,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 미배당액은 40,259,200원입니다. 그러나 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 실질취득 232,800,000원은 확인된 269,000,000원 거래의 86.5%지만 그 거래는 2021.06 한 건뿐입니다. 총 8세대, 평균 유찰 9.0회, 경매 매각률 0.0%라는 지표도 환금성을 보수적으로 보게 합니다. 권리분석의 핵심은 확약 검증, 투자 판단의 핵심은 현재 시세와 재매각 가능성 검증입니다.