수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 3층 307호, 전용면적 20.07㎡의 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 1~5층, 총 20개 구분건물로 구성되며 101호는 근린생활시설, 201호~501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 본건은 2회 유찰돼 감정가 105,000,000원에서 최저매각가 51,450,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건에는 동일 면적 실거래 가격이 제시되지 않았고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 51,450,000원을 곧바로 저가 또는 시세 이하로 평가하면 안 됩니다. 권리관계와 점유관계는 구분해서 보되, 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 3층307호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 20.07㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호 · 도시형생활주택 19개호 및 근린생활시설 1개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.11.16. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안는 권리액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 18명, 본건은 정재훈
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인·점유자는 18명입니다. 다만 이 사건의 매각 대상은 307호이므로 핵심 확인 대상은 정재훈입니다. 정재훈은 2023.02.14. 전입했고 2024.10.25. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일인 2017.11.16.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 임대조건 | 권리 배지 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박수현 · 현인빌딩101호49.1300㎡ | 2024.04.23 | 보증금 10,000,000원 · 월세 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김명분 · 현인 1층 49.1300㎡ | 2023.02.24 | 보증금 10,000,000원 · 월세 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 박수남 · 201호 | 2021.01.05 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김주리 · 202호 | 2017.12.11 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 이충범 · 203호 | 2023.06.20 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 이상필 · 204호 | 2020.01.03 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 박종미 · 205호 | 2018.03.28 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김주환 · 206호 | 2023.02.06 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 신다은 · 206호 | 2023.02.06 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김국진 · 207호 | 2021.12.23 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 이재강 · 301호 | 2023.04.17 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 성시현 · 302호 | 2019.11.08 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.10.24 |
| 윤주현 · 303호 | 2017.12.12 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.11.07 |
| 남달리 · 304호 | 2017.12.01 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 지은종 · 305호 | 2022.08.18 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.10.15 |
| 정재훈 · 307호 | 2023.02.14 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.10.25 |
| 임우정 · 401호 | 2023.08.17 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.10.10 |
| 곽명준 · 403호 | 2022.08.02 | 보증금·월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않고, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 하락 폭은 확인할 수 있지만, 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 특히 전용 20.07㎡의 도시형생활주택은 아파트와 다른 수요층을 가지므로 주변 일반 주택 가격이나 감정가만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,302,000,000원 중 채권자 예상배당은 50,123,900원이며, 미배당액은 1,251,876,100원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호~501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 주택부분 난방, 승강기, 화재감지·경보, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 남측 약 10미터 내외 포장도로와 접하고, 옥내 5대·옥외 9대 주차시설이 있습니다.
- 토지. 대지 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 전용 20.07㎡의 도시형생활주택이며 동일 면적 실거래 비교값과 최근 낙찰사례가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 계약내용 확인. 정재훈의 임대차보증금·확정일자·월세와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 계약서로 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력은 없지만 실제 점유와 퇴거 시점, 내부 상태, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 49%를 시세 할인율로 해석하지 말고 전용 20.07㎡ 도시형생활주택의 매매가와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 주차·소음·규제. 주차시설 이용 상태와 군용비행장 소음대책구역 제3종구역의 현장 체감 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 명도가 승부처
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2017.11.16. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 본건 307호 정재훈의 전입은 2023.02.14.로 뒤여서 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 안전한 권리구조가 곧바로 좋은 투자 가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래가 없고, 307호 임차보증금과 확정일자도 미상입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 명도와 임대차 내용은 추가 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.