수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 4층 401호, 전용 16.68㎡ 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 최현출이며, 2017년 11월 16일 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록이 붙은 대규모 담보권으로, 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2024년 수협은행의 임의경매개시결정과 신용보증기금의 가압류, 2026년 임우정의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준일인 2017년 11월 16일보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 미배당 채권이나 임차보증금이 크더라도 그 부족액을 낙찰자가 이어받는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 16.68㎡ · 4층 401호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당권입니다. 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 임우정의 주택임차권등기는 모두 그 이후에 발생해 매각으로 소멸합니다. 수협은행이 현재 회차에서 전액 배당받지 못하더라도, 그 미배당액은 채무자에 대한 채권으로 남을 뿐 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
본건은 건물 전체가 아니라 4층 401호 구분소유권입니다. 현황조사에 나타난 다른 호실 점유자는 401호의 임차인 수나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 401호와 관련해 확인되는 실제 임차인은 임우정 1명입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임우정 개명 전 임영란 · 401호 전유부분 전부 | 전입 2023.08.17 확정 2023.08.17 배당요구 2024.10.10 | 65,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 말소기준 이후 확정일자 | 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
임우정은 2023년 8월 17일 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 그러나 말소기준 근저당은 2017년 11월 16일이므로 선후관계가 약 6년 늦습니다. 2026년 3월 17일 등기된 주택임차권 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 일반 배당순위에서는 선순위 집행비용과 수협은행 근저당에 매각대금이 모두 소진돼 임차인에게 돌아갈 잔여재원이 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 49%, 시세 판단은 별도
감정가는 87,000,000원, 현재 최저매각가는 42,630,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 가격은 29,840,999원, 4회 유찰 시는 20,888,699원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 권리상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 42,630,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 29,840,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 20,888,699원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 현인빌딩은 2017년 11월 준공된 19세대 도시형생활주택이고, 본건 전용면적은 16.68㎡에 불과합니다. 실제 매매가격과 임대수익을 대조하지 않은 상태에서는 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,167,340원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수협은행에 배당되지만, 수협은행과 신용보증기금의 채권 합계 1,302,000,000원 중 1,260,537,340원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중이며 본건 401호는 주거용입니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 승강기·난방·화재감지 및 소화전 설비를 갖췄고, 주차시설은 옥내 5대·옥외 9대입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 493㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 남측 약 10m 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 19세대 도시형생활주택의 전용 16.68㎡ 초소형 호실로, 매수층과 임차수요가 제한될 수 있어 일반 주거형보다 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 점유 재확인. 임우정의 실제 점유 여부와 퇴거 의사, 명도 협의 가능성을 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 보증금과 인수액 구분. 보증금 65,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차인이므로 권리상 인수액은 0원입니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 소액임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 시세·임대료 검증. 감정가 대비 49%를 곧바로 할인
- 시세·임대료 검증. 감폭으로 받아들이지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 면적 도시형생활주택의 실제 매매가와 월세를 확인하세요.
- 관리비·공실비용. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 취득 후 공실 기간, 수선비를 응찰가에 반영하세요.
- 소음·규제 현장 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역의 실제 소음 및 이용 영향을 현장에서 점검하세요.
- 매각 상태 확인. 매각기일 2026.07.13 이후의 매각결과, 기일변경 및 재매각 여부는 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 401호 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기, 신용보증기금 가압류는 모두 후순위입니다. 따라서 임차보증금 65,000,000원이 배당되지 않더라도 낙찰자가 이를 승계하지 않으며 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 42,630,000원은 감정가의 49%이지만, 전용 16.68㎡ 도시형생활주택의 실제 시장가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 싸다고 단정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 시장이 감정가에 반응하지 않았다는 신호입니다. 결론은 권리 인수 0원은 긍정적이지만, 소형 주거의 환금성과 적정가격을 검증하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.