수원지방법원 2025타경1413. 안양시 동안구 호계동 호계2차현대홈타운 214동 14층 1404호, 전용 84.973㎡ 아파트입니다. 감정가는 699,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 559,200,000원입니다. 감정평가상 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 구조로 이용 중이며, 2003.11.18. 사용승인된 지상 27층 건물의 14층 물건입니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 등기부 초기에 설정된 여러 근저당입니다. 설정일만 보면 2016년 말소기준보다 빠르지만, 국민은행 근저당 2건은 2005.07.01., 대우캐피탈 근저당은 2006.10.02., 삼성생명 근저당 2건은 2012.06.26., 2012년 국민은행 근저당은 2016.03.28. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2016.03.25. 설정된 국민은행 근저당이며, 이후의 담보권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 811 호계2차현대홈타운 214동 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.973㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상 27층 중 14층 |
| 소유자 | 오민화 (단독소유) |
| 사용승인 / 난방 | 2003.11.18. · 열병합 지역난방 |
| 감정가 / 최저가 | 699,000,000원 / 559,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 259,987,097원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2016.03.25. 을구 10번 주식회사국민은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 담보권은 이미 말소
신고된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 신고 내역이 없다는 사실만으로 소유자 직접점유를 단정할 수는 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대확인서 등을 통해 실제 점유자·전입일·보증금 유무를 확인해야 합니다.
말소기준 근저당은 설정 당시 채권최고액 339,600,000원이었고 2020.12.16. 변경계약으로 채권최고액이 285,400,000원으로 변경됐습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 259,987,097원입니다. 후순위로는 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전된 근저당을 비롯해 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단·주식회사 우리카드·신용보증기금·근로복지공단 가압류와 안양시 압류가 있으나 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 76.5%
호계2차현대홈타운 동일 면적 84.97㎡의 최근 거래 12건은 695,000,000원에서 799,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 731,000,000원이고, 지정된 최신 거래는 2026.07. 720,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 23 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 799,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 27 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 710,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 695,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 16 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 27 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 25 | 797,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 4 | 718,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 26 | 715,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 17 | 708,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 731,000,000원 |
감정가 699,000,000원은 최근 평균 731,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 559,200,000원은 최근 평균의 76.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 최저가와 같은 559,200,000원이며, 대항력 임차보증금 때문에 취득총액이 다시 올라가는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 559,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산술 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,992,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 161,200,000원 | 161,200,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 대우캐피탈주식회사 | 92,000,000원 | 92,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 94,800,000원 | 71,908,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 339,600,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 256,800,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 388,800,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 51,584,336원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 7,885,001원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 31,404,420원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,922,173,757원, 채권자 산술 배당액 551,208,000원, 미배당 1,370,965,757원, 소유자 잔여 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 채권잔액은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 559,200,000원 | 551,208,000원 | 1,370,965,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 447,360,000원 | 440,486,400원 | 1,481,687,357원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 357,888,000원 | 352,077,568원 | 1,570,096,189원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘지만, 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인에게 이전되는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호성초등학교 서측 인근으로 중·대형 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 호계2차현대홈타운은 1,977세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 지상 27층 중 14층이며 위생·급배수·소화전·승강기설비와 열병합 지역난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 아파트 부지이며 제3종일반주거지역, 광대로한면, 공시지가 4,105,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 일부 필지는 절대보호구역·상대보호구역·시가지경관지구 등에 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서와 전입세대확인서를 대조해 점유자와 보증금 유무를 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 2016년보다 앞선 근저당들은 말소됐으나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태와 추가 권리 발생 여부를 다시 확인하세요.
- 채권최고액 변경. 말소기준 근저당은 설정 당시 339,600,000원에서 285,400,000원으로 변경됐습니다. 실제 채권잔액과 신청채권 259,987,097원을 법원 기록과 대조하세요.
- 우선세금. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 실거래 가격 차이는 층·향·수리 상태에 따라 달라질 수 있으므로 14층 1404호의 내부 상태와 필요한 수리 범위를 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유 형태를 관리사무소 및 현장조사로 확인하고, 소유자 또는 미신고 점유자가 있을 경우의 인도 절차를 반영하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재되어 있으므로 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유와 세금은 확인
이 물건은 복잡해 보이는 과거 담보권 기록과 달리, 선순위 근저당들이 모두 말소돼 2016.03.25. 국민은행 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 신고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 559,200,000원이 최근 12개월 평균 731,000,000원의 76.5%이고, 최근 거래 최저 695,000,000원보다 낮아 신건 때와 달리 가격 여유가 생겼습니다. 다만 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 그리고 말소된 과거 담보권까지 포함된 산술 배당표는 확인 과제로 남습니다. 결론은 권리 합격·가격 경쟁력 있음, 점유와 우선세금 확인 후 응찰가 결정입니다.