수원지방법원 2025타경1444. 안양시 만안구 안양동 황실빌라1차 1층 102호, 전용 60.54㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조영숙은 2018년 5월 2일 매매를 원인으로 거래가액 1억 9,000만원에 취득했고, 같은 해 8월 23일 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1억 3,640만원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 8월 26일 주식회사국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기에는 2000년부터 2017년까지 여러 근저당 설정 기록이 남아 있지만, 각각 후속 말소등기로 정리된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2018년 국민은행 근저당입니다. 다만 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자·전입세대·확정일자 현황을 현장에서 재확인하는 절차는 생략할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 1층 102호 도로명: 경기도 안양시 만안구 수리산로55번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.54㎡ · 지하 1층·지상 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 조영숙 (2018.05.02. 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 125,258,257원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 규모 | 2000.10.05. · 10세대 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2018년 국민은행이 기준
② 시세 비교 — 20% 유찰돼도 최근 거래보다 높다
황실빌라1차의 동일 면적 최근 거래는 2026년 4월 전용 60.54㎡ 지하 1층 1건으로, 거래가는 107,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이 전부이므로 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 1억 700만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.54㎡ | 지하 1층 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.54㎡ | 1건 | 107,000,000원 |
대상은 1층이고 비교 거래는 지하 1층이므로 층 차이를 감안해야 합니다. 그렇더라도 최저가 1억 6,720만원은 최근 거래보다 60,200,000원 높고, 최근 12개월 평균의 156.3%입니다. 거래 표본이 1건으로 제한적이라는 점을 고려해도, 이 수치만으로는 시세보다 저렴하다거나 1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 3,140,800원 |
| 을구 1번 · 안양농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 · 안양농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 · 안양농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 6번 · 중소기업은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 7번 · 중소기업은행 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 을구 8번 · 고준경 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 을구 9번 · 김춘자 | 60,000,000원 | 52,759,200원 |
| 을구 12번 · 안양서부새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 · 현대캐피탈주식회사 | 88,400,000원 | 0원 |
| 을구 16번 · 현대캐피탈주식회사 | 15,600,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 안양서부새마을금고 | 67,600,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 주식회사국민은행 | 136,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 570,300,000원, 채권자 배당액은 164,059,200원, 미배당액은 406,240,800원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 167,200,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 102호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 주위환경. 안양6동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 남서측 수리산로55번길에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 ㎡당 3,380,000원이고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 불과해, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 확인 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 우선 기준으로 삼기. 감정가 대비 20% 할인보다 최저가 167,200,000원이 최근 거래 107,000,000원보다 60,200,000원 높다는 점을 먼저 반영해야 합니다.
- 층 차이 보정. 비교 거래는 지하 1층, 대상은 1층입니다. 내부 상태·채광·습기·접근성까지 확인해 층 차이에 합당한 가격인지 별도 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 전입세대확인서, 확정일자, 현장 점유자와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당의 말소 이력과 배당 시뮬레이션의 반영 범위가 다르므로 최신 등기부와 매각물건명세서, 채권계산서, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 10세대·거래 1건이라는 제한된 시장에서 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·습기, 도시가스·난방 작동 상태와 공용시설 보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 현재 등기상 말소기준은 2018년 주식회사국민은행 근저당이고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 정리된 편이지만, 임대관계가 미상이고 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당 채권이 반영돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
무엇보다 가격이 핵심입니다. 1회 유찰된 최저가 1억 6,720만원은 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 1억 700만원의 156.3%입니다. 비교 거래가 지하층 1건뿐이라는 한계는 있지만, 10세대 소규모 다세대의 낮은 거래 빈도까지 겹친 상황에서 현재 가격을 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 수준으로 평가할 근거는 없습니다. 권리는 조건부 합격이지만 가격과 환금성은 보류가 타당합니다.
