496,800,000원
수원지방법원 2025타경1451. 의왕시 왕곡동 인스빌아파트 2단지 203동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 134.67㎡입니다. 소유자 배서진은 2022.04.30. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 650,000,000원입니다. 이후 2023.09.08. 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 546,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 디지비캐피탈 근저당 45,600,000원, 박종흔의 가압류 415,027,040원, 강제경매개시결정 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 왕곡동 593 인스빌아파트 2단지 203동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 동일면적 비교 | 134.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상16층 · 제4층 제402호 · 사용승인일 1994.10.25 |
| 소유자 | 배서진 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 496,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 463,818,301원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.09.08. 을구 8번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 채권최고액은 546,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.01.12. 설정된 디지비캐피탈 근저당, 2024.12.04. 박종흔 가압류, 2025.09.01. 강제경매개시결정, 2026.01.19. 한국주택금융공사 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균의 74.0%
인스빌2단지 동일면적 134.67㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균 642,500,000원보다 최근 흐름을 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 5건 평균은 671,400,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 717,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +8.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.67㎡ | 1 | 717,000,000원 |
| 2026.06 | 134.67㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 134.67㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 134.67㎡ | 9 | 660,000,000원 |
| 2025.08 | 134.67㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2025.05 | 134.67㎡ | 11 | 620,000,000원 |
| 2024.06 | 134.67㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2024.01 | 134.67㎡ | 2 | 573,000,000원 |
| 2023.11 | 134.67㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2023.04 | 134.67㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2022.04 | 134.67㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2021.08 | 134.67㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.67㎡ | 5건 | 671,400,000원 |
현재 최저매각가 496,800,000원은 최근 12개월 평균 671,400,000원의 74.0%입니다. 감정가 621,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮고, 한 차례 유찰되면서 가격 간격이 더 커졌습니다. 최신 거래 717,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,368,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 546,000,000원 | 489,432,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 45,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박종흔 | 415,027,040원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박종흔 | 463,818,301원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 463,818,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,934,263,642원 가운데 예상 배당액은 489,432,000원, 미배당액은 1,444,831,642원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕곡초등학교 북서측 인근. 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·각급 학교·근린공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상16층, 사용승인일 1994.10.25. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,435,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 단지·거래. 인스빌2단지 228세대. 동일면적 거래는 12건이며 최근 12개월 5건 평균은 671,400,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 부재였습니다. 내부 이용·관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 671,400,000원, 최신 거래 717,000,000원을 우선 비교 기준으로 두고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.
- 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 채권 미배당액은 1,444,831,642원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2023.09.08. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 남은 핵심은 점유 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2023.09.08. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 디지비캐피탈 근저당·박종흔 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 621,000,000원에서 496,800,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 671,400,000원의 74.0%이고, 최신 거래 717,000,000원과도 간격이 있습니다. 최근 거래 추세도 +8.0%여서 가격 메리트는 데이터상 분명합니다. 다만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 가격 할인과 별개의 실무 리스크입니다. 권리는 정리형, 가격은 할인형, 마지막 확인사항은 점유. 이 세 가지를 함께 보고 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
