수원지방법원 2025타경1499. 경기도 안양시 동안구 호계동 995-9, ‘미성’ 나동 1층 101호 아파트입니다. 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 184,000,000원입니다. 현재 소유자는 윤종호로 2019.04.22 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2025.06.24 접수된 현대캐피탈 주식회사 가압류 16,105,697원입니다. 이후 토스뱅크, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 안양남부 새마을금고의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 김병수와 안원기 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김병수는 2025.09.09 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 안원기는 2023.02.28 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 안원기의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 인수액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 995-9 나동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.35㎡ · 지하1층·지상3층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 윤종호 (2019.04.22 소유권이전 · 2019.04.19 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양남부새마을금고 / 81,913,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 | 미성 · 29세대 · 1978.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 전입자’가 핵심
말소기준권리는 2025.06.24 현대캐피탈 가압류입니다. 그 이후 접수된 토스뱅크 15,364,404원, 신용보증기금 7,388,901원, 경기신용보증재단 32,493,000원, 안양남부 새마을금고 8,193,640원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 안원기의 전입일은 2023.02.28로 기준권리보다 앞서므로 별도 검토 대상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수 여부와 금액을 확정할 수 없는 상태입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 주거 · 배당요구 2025.10.15 | 2025.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안원기 점유 부분 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 거래보다 높다
미성 단지는 29세대, 1978.12.29 준공된 소규모 단지입니다. 대상 면적은 전용 50.35㎡이고, 비교되는 실거래는 전용 50.38㎡로 면적이 일치하는 표본입니다. 확인된 거래는 2024.11의 1층 거래 170,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 50.38㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.38㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 108.2%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만 보고 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 최저가가 최근 시세보다 14,000,000원 높습니다. 게다가 안원기의 인수금이 발생하면 실질취득가는 184,000,000원을 넘어가므로 가격 조건은 더 불리해집니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,376,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,105,697원 | 16,105,697원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 15,364,404원 | 15,364,404원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,901원 | 7,388,901원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,493,000원 | 32,493,000원 |
| 6. 가압류 · 안양남부 새마을금고 | 8,193,640원 | 8,193,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,078,358원 |
현재 최저가 184,000,000원 기준 기초 배당에서는 채권자 청구액 79,545,642원이 전액 배당되고 101,078,358원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 안원기의 보증금·확정일자도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며, 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지·타일, 샷시 창호이며 위생·급배수, 도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 호계1동행정복지센터 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·재래시장· 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장으로 대중교통 상황은 보통이나, 진입 부분에 재래시장이 있어 차량 진출입은 불편한 상태입니다.
- 도로·토지. 토지는 1,308.9㎡, 평지의 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 4m 포장도로에 접하고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 2,802,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 29세대의 소규모 단지이고 1978.12.29 준공됐으며, 확인된 동일 면적 실거래도 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안원기 보증금 확인. 2023.02.28 선순위 전입이므로 보증금, 확정일자, 현재 점유, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 실질취득가 하한은 최저가 184,000,000원입니다. 안원기에게 승계될 금액이 있으면 그만큼 총 취득부담이 증가합니다.
- 가격 메리트 없음. 최저가 184,000,000원이 최근12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 108.2%입니다. 현재 가격만으로는 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 김병수는 별도 구분. 2025.09.09 전입으로 말소기준보다 뒤이며 배당요구는 2025.10.15에 했습니다. 보증금과 확정일자는 미상이지만 대항력은 없습니다.
- 접근성과 환금성 확인. 재래시장 때문에 차량 진출입이 불편하고, 29세대·1978년 준공 단지로 거래 표본이 적습니다. 현장 접근성과 실제 매수 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸지 않고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 한 번 유찰돼 184,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 같은 면적대의 최근 거래와 최근12개월 평균은 170,000,000원으로, 현재 최저가가 이미 시세지표의 108.2%입니다. 여기에 말소기준권리보다 앞서 전입한 안원기의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질취득가는 184,000,000원보다 높아질 수도 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 가압류들이 소멸하느냐가 아닙니다. 안원기의 실제 임차보증금 인수 여부를 확정한 뒤, 그 금액까지 포함한 실질취득가를 170,000,000원 시세지표와 비교해야 합니다. 현재 확인된 숫자만 놓고 보면 가격 가점은 줄 수 없고, 임차인 불확정 위험까지 겹쳐 매우 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
