수원지방법원 2025타경100181. 안양시 만안구 안양동 ‘미목연’ 2층 203호로, 감정평가상 방 3개·거실·발코니·주방· 욕실 겸 화장실 2개로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박은수이며 2019.07.30. 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 확약서가 실제 인수액을 어떻게 바꾸는지에 있습니다.
김선민의 전입일은 2021.05.28.로 말소기준인 2023.02.09. 우리금융캐피탈 가압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.29.이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 270,547,200원이 보증금에 배당되면 49,452,800원이 남습니다. 통상적인 권리분석이라면 이 부족액이 매수인 인수액이 됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.04.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 내용이 원본과 동일하게 유지되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로141번길 9, 2층 203호 (안양동, 미목연) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·발코니·주방·욕실 겸 화장실2 · 13층 건물 내 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2018.12.27. 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박은수 (2019.07.30. 소유권 취득 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 275,200,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 대 · 평지·사다리형 · 세로각지(가) · 공시지가 3,083,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.02.09. 우리금융캐피탈 가압류 32,013,704원입니다. 김선민은 그보다 앞선 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고 2021.03.29. 확정일자를 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.06.20. 이루어졌지만 대항력 판단의 출발점은 등기일이 아니라 선행 전입·점유입니다.
말소기준 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 임차인의 미배당 보증금은 등기 말소 여부와 별개로 원칙상 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 그 반환청구권까지 포기했기 때문에 원칙상 인수 49,452,800원 → 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선민 승계인: 주택도시보증공사 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.05.28. 확정 2021.03.29. 배당요구 2023.06.20. | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 5회 유찰에도 최근 가격보다 높다
미목연은 총 8세대 규모이고 확인된 비교 거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 295,000,000원이지만 2022.03.의 370,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 250,000,000원이며, 최근 가격이 이전 거래보다 21.3% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 66.58㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 66.58㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 66.58㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 275,200,000원입니다. 이는 전체 평균 295,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 110.1%입니다. 따라서 감정가보다 20% 내려왔다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없으며, 최근 확인 가격보다 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,652,800원 |
| 1. 임차인 김선민 보증금 | 320,000,000원 | 270,547,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 32,013,704원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족액은 49,452,800원입니다. 다만 2026.05.04.자 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효한 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 275,200,000원 | 49,452,800원 | 275,200,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 220,160,000원 | 103,722,240원 | 220,160,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 176,128,000원 | 147,137,792원 | 176,128,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약이 유효한 경우 잔존 보증금 청구가 매수인에게 이어지지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 따라서 다음 회차로 내려갈 경우 가격 메리트가 실제로 커질 수 있지만, 그 전제는 언제나 확약서의 유효성 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 안양초등학교 동측 인근에 위치하며 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택과 학교가 혼재한 일반주택지입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층이며 승강기·자주식 주차장·급배수·위생·소화·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 북측과 서측 도로에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 비교 거래가 3건에 그칩니다. 최신 확인 거래가 250,000,000원이며 가격 추세도 -21.3%여서 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 임대주택 표시. 등기부에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 매각 후 관련 표시와 효력의 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.04.자 확약서의 대상 부동산, 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 확인되면 현재 실질취득은 275,200,000원입니다. 감정가 344,000,000원이 아니라 최근 평균·최신 거래 250,000,000원과 비교해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 가격은 최근 시세의 110.1%이고 추세는 -21.3%입니다. 전체 평균 295,000,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 이사 여부와 인도 절차를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 표시의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부 및 관계 서류에서 재확인하세요.
- 비용 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 체납 공과금과 실제 집행비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만 가격은 아직 아니다”
이 물건을 처음 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인 때문에 최저가 275,200,000원에 49,452,800원을 더 부담해야 하는 인수형으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의했으므로, 확약이 유효한 한 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 275,200,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 250,000,000원, 현재 실질취득은 그 110.1%이며 거래 추세도 -21.3%입니다. 여기에 5회 유찰, 총 8세대의 소규모 건물, 3건뿐인 거래 표본이 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 현재 가격은 보수적으로 접근입니다.