수원지방법원 2025타경100327. 안양시 만안구 안양동 ‘에코하임’ 2층 202호, 전용 47.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이광희는 2021.06.14. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 최정환은 그보다 앞선 2021.05.24. 전입·점유와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2021.08.24. 주식회사시원푸드의 근저당권 60,000,000원이 설정됐으므로, 임차인은 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인입니다.
통상 이 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.09.자로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 인수는 실질적으로 0원으로 평가하되, 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 명학로 32-1, 2층 202호 (안양동, 에코하임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.67㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이광희 (2021.06.14. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (5회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,804,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 정보 | 에코하임 · 8세대 · 사용승인 2014.11.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.08.24. 접수된 주식회사시원푸드 근저당권 60,000,000원입니다. 2015.01.16. 설정된 우리은행 근저당권 123,200,000원은 2019.05.22. 해지로 말소됐고, 2019.08.28. 안양시 압류도 2020.02.21. 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 매수인이 떠안을 존속 권리로 보지 않습니다.
말소기준 이후 설정된 지금융코리아 근저당권 24,000,000원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최정환은 말소기준보다 앞선 2021.05.24. 전입·점유와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2023.06.27. 주택임차권등기 190,000,000원도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최정환 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 190,000,000원 | 2021.05.24 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 확약 인수 0원* |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 부담스럽다
에코하임의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06. 전용 47.67㎡ 2층이 190,000,000원, 2023.06. 전용 44.98㎡ 2층이 192,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 191,000,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 192,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 44.98㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2021.06 | 47.67㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 191,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 192,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액은 203,000,000원입니다. 이는 전체 평균 191,000,000원의 106.3%, 최근 12개월 평균과 최신 거래 192,000,000원의 105.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 1.1% 높지만, 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2023.06.이므로 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 100% | 203,000,000원 | 0원 | 0원* | 203,000,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 80% | 162,400,000원 | 30,673,600원 | 0원* | 162,400,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 129,920,000원 | 62,698,880원 | 0원* | 129,920,000원* |
룰상 인수액은 대항력 있는 보증금 190,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 못하는 경우의 잔존액입니다. 다만 2026.06.09.자 확약 내용대로 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되면 최정환 관련 실질 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 최정환 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 123,200,000원 | 9,358,000원 |
| 3. 시원푸드 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 송창호 경매개시결정 | 204,804,383원 | 0원 |
| 5. 시원푸드 경매개시결정 | 204,804,383원 | 0원 |
| 6. 지금융코리아 근저당권 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 204,804,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정표상 임차인 보증금 190,000,000원이 전액 배당돼 현재 회차의 임차보증금 인수액은 확약과 무관하게도 0원입니다. 다만 우리은행 근저당권은 등기 흐름상 2019.05.22. 해지·말소됐는데 산정표에는 9,358,000원 배당으로 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 원문 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명학초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 학교·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 202호이며, 급·배수시설, 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 소로각지이며 토지면적은 186.1㎡, 공시지가는 2,935,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래가 2건에 그쳐 매수·매도 시 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2019.05.22. 해지·말소된 우리은행 근저당권이 산정표상 배당 항목에 포함돼 있으므로 실제 배당요구 및 채권계산서를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득액은 최신 거래 192,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래와 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차인 최정환은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 현재 매각가에서는 보증금도 전액 배당되는 구조이므로, 확약 원문이 확인되면 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그러나 권리 위험이 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 203,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 192,000,000원의 105.7%이고, 5회 유찰에도 최저가는 감정가와 같습니다. 총 8세대, 거래 2건, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 감안하면 결론은 분명합니다. 확약은 합격, 현재 가격은 보류. 이 물건은 인수금보다 응찰가격과 재매각 가능성을 더 엄격하게 따져야 합니다.