보증금 140,000,000원 임차권이 있어도 ‘인수 0원’ — 화성 현인빌딩 402호

수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 4층 402호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 보증금 규모가 아니라 권리의 시간 순서입니다. 본건 임차권자 박서현의 보증금은 140,000,000원이지만, 주민등록일 2022.08.24와 점유개시일 2022.08.23은 말소기준인 2017.11.16 수협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금이 최저가 66,640,000원보다 크더라도 대항력 있는 선순위 임차인의 인수형 구조가 아니며, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 사건도 아닙니다.

수협은행 근저당의 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 신청채권자인 수협은행의 청구금액도 1,030,372,151원으로 본건 감정가를 크게 웃돌지만, 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 구별해야 합니다. 제공된 배당 시나리오에서 채권자 미배당은 발생해도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금보다 빠른 근저당

말소기준은 2017.11.16 접수된 수협은행 근저당권입니다. 박서현의 임대차계약일 2022.06.25, 확정일자 2022.08.08, 점유개시일 2022.08.23, 주민등록일 2022.08.24와 주택임차권 등기일 2024.08.30은 모두 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기 보증금 140,000,000원은 매각으로 전액 배당되지 못할 수 있으나, 후순위 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 본건 402호와 타 호실을 분리해서 봐야 한다

조사된 사람은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 관계로 기재돼 있습니다. 다만 본건 주소는 402호이며, 402호에 직접 연결되는 임차권자는 박서현 1명입니다. 나머지 18명은 현인빌딩의 다른 호실 점유자로 정리돼 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서에서 본건 매각범위와 각 호실 점유관계를 분리 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%라도 실거래 검증이 없다

현인빌딩은 2017.11.14 사용승인된 19세대 규모의 도시형생활주택이며, 본건 면적은 25.35㎡입니다. 현재 최저가는 감정가 136,000,000원의 49%인 66,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본과 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

현재 회차에서는 총 채권액 1,302,000,000원 중 65,040,480원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,236,959,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 건물 주변으로 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 총 20개호로, 101호는 근린생활시설이고 201호부터 501호까지는 도시형생활주택입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 화재감지·경보, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하며 옥내 5대·옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
• 토지. 토지면적 493.0㎡, 제1종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,158,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 25.35㎡ 소형 도시형생활주택이고 경매 통계상 평균 유찰이 2.0회이며 낙찰 성사율이 0.0%로 나타나, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 점유 확인. 현황조사에는 타 호실 점유자 18명이 함께 기재돼 있으므로, 박서현의 실제 점유 여부와 현재 인도 대상을 현장에서 확인하세요.
• 임차권 원본 대조. 박서현의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자·임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 공동담보 범위. 수협은행 근저당은 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 다른 담보물의 진행 상황을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 진안동의 유사 면적 다세대·도시형생활주택 실거래와 월세 수준을 대조하세요.
• 임대수익 검토. 소형 주택의 공실기간·보증금·월세·수선비·관리비를 반영해 실제 수익률을 계산하세요.
• 주차와 소음. 총 20개호에 옥내 5대·옥외 9대 주차시설이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로 현장 체감 조건을 확인하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리 주체에 확인하세요.
• 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고용으로만 사용하세요.

맺으며 — “큰 보증금이 보여도, 순서가 뒤면 인수되지 않는다”

이 사건은 임차보증금 140,000,000원이라는 숫자만 보면 최저가 66,640,000원보다 두 배 이상 커 보여 위험해 보입니다. 그러나 경매 권리분석은 금액보다 순서가 먼저입니다. 수협은행 근저당은 2017.11.16, 박서현의 점유·전입·확정일자는 2022년, 임차권등기는 2024년입니다. 박서현의 권리는 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리 안전성이 곧 가격 매력을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다. 경매 평균 유찰 2.0회와 낙찰 성사율 0.0%, 소형 도시형생활주택의 제한된 매수층까지 감안하면 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.