수원지방법원 2025타경100796. 안양공업고등학교 남측 인근에 자리한 도시형생활주택, 뉴베스트빌1 102동 3층 301호입니다. 2016년 6월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 3층으로, 소유자 김판수는 2021년 3월 8일 거래가 399,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 305,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 244,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 현성규의 399,000,000원 임차보증금입니다. 현성규는 2021년 1월 19일 확정일자를 받고 2021년 2월 26일 전입했으며, 말소기준인 2022년 1월 14일 김동혁 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 낙찰대금과 인수액을 합친 총부담은 약 4억 원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다.
다만 2026년 4월 22일 주택도시보증공사가 현성규 주택임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각·배당·말소 단계까지 그대로 적용되면 현성규 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 양화로36번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 중 3층 |
| 비교대상 면적 | 75.715㎡ · 확인 거래 면적 79.38㎡ |
| 소유자 | 김판수 (2021.03.08. 소유권이전 · 거래가 399,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 399,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리는 이미 정리됐다
말소기준권리는 2022년 1월 14일 설정된 김동혁 근저당권 279,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 1,800,000,000원은 2016년 12월 2일, 국민은행 명의로 경정된 144,000,000원 근저당권은 2021년 2월 26일, 고영수 근저당권 350,000,000원은 2021년 12월 28일 각각 말소됐습니다. 안양시 압류도 2022년 1월 14일 해제로 말소되어, 현재 낙찰자에게 별도로 존속할 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
현성규의 임차권등기는 말소기준 이후인 2023년 4월 21일 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 2021년 2월 26일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 반면 이희웅은 2025년 1월 20일 전입해 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건, 보증기관은 중복 합산 금지
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현성규 전유부분 전부 · 주거 | 2021.02.26 2021.01.19 | 399,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 2023.04.21 | 주택도시보증공사가 임차권을 승계한 것으로 확인됩니다. 보증금은 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다. 확약 반영 인수 0원* |
| 이희웅 | 2025.01.20 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현성규 관련 확약의 적용 대상이 아닙니다. 다만 말소기준 이후 전입이므로 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 현재 점유와 보증금은 별도 확인이 필요합니다. |
③ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 총부담이 약 4억 원으로 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 159,216,000원 | 403,216,000원 | 244,000,000원* |
| 4회 유찰 시 64% | 195,200,000원 | 207,332,800원 | 402,532,800원 | 195,200,000원* |
| 5회 유찰 시 51.2% | 156,160,000원 | 245,826,240원 | 401,986,240원 | 156,160,000원* |
확약 전에는 낙찰가가 내려갈수록 현성규 보증금의 미배당액이 늘어 총부담이 401,986,240원~403,216,000원 수준으로 유지됩니다. 따라서 확약을 반영하지 않은 상태에서 최저가만 보고 “3회 유찰되어 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건의 가격 메리트는 오직 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 유효하다는 전제에서 생깁니다.
④ 시세 비교 — 2.44억은 비교 거래의 77.2%, 단 표본은 1건
확인된 동일 단지 비교 거래는 2024년 5월의 316,000,000원 거래 1건입니다. 전용면적 79.38㎡, 3층 거래로 대상 면적 75.715㎡와 면적대가 일치하는 것으로 분류됐습니다. 확약 반영 실질취득 244,000,000원은 이 거래가의 77.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.05 | 79.38㎡ | 3층 | 316,000,000원 | 77.2% |
금액만 놓고 보면 72,000,000원의 차이가 있으나, 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2024년 5월입니다. 최근 가격 추세나 층·향·내부 상태별 편차를 확인할 복수 거래가 없어, 77.2%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 16세대 소규모 도시형생활주택은 아파트 대단지보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 현성규 임차보증금 우선변제 | 399,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 등기상 말소기록 확인 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 명의 근저당권 등기상 말소기록 확인 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 고영수 근저당권 등기상 말소기록 확인 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 김동혁 근저당권 | 279,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 현성규 임차권 승계·중복 합산 금지 | 399,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 239,784,000원이 현성규 임차보증금 채권에 배당되는 가정입니다. 보증금 부족액 159,216,000원은 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인에게 남지만, 2026.04.22. 확약에 따라 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 399,000,000원은 현성규 보증금의 승계분이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2016.06.27. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 도시형생활주택으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 소로3류와 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 확인된 거래가 1건뿐입니다. 3회 유찰과 매각률 0% 지표를 감안하면 대단지 아파트보다 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.22. 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 확인하세요.
- 승계 범위. 주택도시보증공사가 현성규 임차권의 승계인인지, 보증금 399,000,000원이 중복되지 않는 동일 채권인지 확인하세요.
- 이희웅 점유. 2025.01.20. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·임대차 내용이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상대를 확인하세요.
- 등기 원문 대조. 과거 국민은행·고영수 근저당권과 안양시 압류의 말소 여부, 김동혁 근저당권의 매각 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부 구조·누수·수선 필요성·이용관리 상태를 별도로 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.14.입니다. 매각 결과와 재진행 여부, 변경된 최저가를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 승계 가능액과 실제 배당순위를 확인하세요.
맺으며 — “2.44억”은 확약이 완성해야 비로소 진짜 가격이다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 305,000,000원에서 244,000,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 현성규의 대항력 있는 보증금 399,000,000원을 원칙대로 적용하면, 현재 회차의 실질 부담은 403,216,000원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 약 4억 원으로 유지됩니다.
결론을 바꾸는 것은 2026년 4월 22일 확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 매각 이후까지 유효하다면, 현성규 관련 인수는 0원*이고 실질취득은 244,000,000원입니다. 이는 확인된 316,000,000원 거래의 77.2%입니다.
다만 16세대 소규모 단지, 비교 거래 1건, 평균 3회 유찰, 매각률 0%라는 환금성 제약과 이희웅의 미상 점유관계가 남습니다. 따라서 이 물건은 단순한 무인수 안전형이 아니라, 확약 원문과 말소 절차가 확인될 때만 가격 메리트가 성립하는 조건부 물건입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.