수원지방법원 2025타경100823. 의왕시 오전동 892 의왕서해그랑블(블루스퀘어) 판매시설 2층 219호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정평가상 현황은 근린생활시설(상호: 엘동물병원)입니다. 소유자는 좌승민이고, 2020.11.02. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 685,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 657,600,000원이 말소기준권리이며, 뒤의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가격은 317,440,000원으로 감정가 620,000,000원의 51.2% 수준입니다. 가격만 보면 3회 유찰을 거치며 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 판매시설로 등기되고 근린생활시설로 이용 중이므로, 같은 단지 84㎡대 실거래와 숫자상 격차가 크다는 이유만으로 곧바로 동일한 시세가치를 적용하기보다는 용도·임대관계·환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100823 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 892 의왕서해그랑블(블루스퀘어) 판매시설(상점) 2층 219호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 근린생활시설(상호: 엘동물병원)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상2층 · 제2층 제219호 · 사용승인일 2018.11.22. |
| 소유자 | 좌승민 · 2020.11.02. 소유권이전 · 거래가액 685,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 317,440,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 537,065,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 63,488,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.02. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 657,600,000원입니다. 이후 2024.12.05. 신용보증기금 가압류 100,000,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.17. 의왕시 압류는 2025.07.17. 해제에 따라 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 용도 차이를 같이 봐야 한다
의왕서해그랑블(블루스퀘어) 84㎡대 최근 거래 12건의 평균은 720,250,000원이고, 최신 거래는 2026.08 745,000,000원입니다. 표본 최저가는 650,000,000원, 최고가는 750,000,000원입니다. 현재 최저가 317,440,000원은 최근 12개월 평균의 44.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.55㎡ | 10 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 17 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 34 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 84.18㎡ | 32 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 7 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.55㎡ | 27 | 725,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 18 | 718,000,000원 |
| 2026.05 | 84.55㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 84.18㎡ | 21 | 690,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 37 | 715,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 750,000,000원 |
| 평균 | 84㎡대 | 12건 | 720,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,244,160원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 657,600,000원 | 312,195,840원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 757,600,000원 중 예상 배당액은 312,195,840원이고, 미배당액은 445,404,160원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(상호: 엘동물병원)로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 의왕중학교 남서측 인근이며 근린생활시설과 공동주택(다세대주택·아파트)이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 50미터, 남측 약 25미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 토지거래계약에관한허가구역이며 공시지가는 6,232,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2018.11.22., 승강기·에스컬레이터·옥내소화전·스프링클러·화재탐지설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 2층 면적은 등기사항전부증명서 5,210.42㎡와 집합건축물대장 1,119.769㎡가 상이해 현황 및 등기사항전부증명서를 기준으로 표기됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 63,488,000원을 준비해야 합니다.
- 실제 점유·임대관계. 감정평가에는 근린생활시설로 이용 중이며 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 시세의 용도 일치 여부. 같은 단지 84㎡대 실거래 평균은 720,250,000원이지만 대상은 판매시설입니다. 주거형 거래가격을 그대로 입찰 상한으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰, 단지 경매물건 평균 유찰도 3.0회입니다. 낮아진 최저가만이 아니라 실제 매수수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 253,952,000원, 5회 유찰 시 203,161,600원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 용도와 가격 검증”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.02. 주식회사우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 620,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 317,440,000원까지 내려왔습니다.
다만 숫자만 보면 안 됩니다. 대상은 판매시설(상점)이고 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계가 미상입니다. 같은 단지 84㎡대 최근 12개월 평균 720,250,000원과 비교하면 최저가는 44.1%에 불과하지만, 용도가 다른 가격표본을 그대로 적용하는 데는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 용도·점유·환금성 확인이 필수인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
