수원지방법원 2025타경100823. 의왕서해그랑블(블루스퀘어) 판매시설 2층 219호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 상호 엘동물병원으로 이용 중입니다. 소유자 좌승민은 2020.09.18. 매매를 원인으로 거래가액 685,000,000원에 취득했고, 2020.11.02. 우리은행 근저당권 657,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 말소형에 가깝지만, 점유와 배당자료 확인이 남습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 엘동물병원이 소유자 직접 운영인지, 별도 임차인이 점유하는지 확인되지 않습니다. 또한 2019년 설정된 우리은행 근저당은 2020.11.02. 해지로 말소됐는데, 예상배당 시뮬레이션에서는 해당 근저당에 배당액이 잡혀 있습니다. 입찰 전 등기 원문과 배당요구·채권양도 관계를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 892 의왕서해그랑블(블루스퀘어)판매시설(상점) 2층 219호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 내 판매시설(상점) · 근린생활시설(상호: 엘동물병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 2층 건물 내 제2층 제219호 · 사용승인 2018.11.22. |
| 소유자 | 좌승민 (2020.09.18. 매매, 거래가액 685,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 317,440,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 537,065,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.02. 접수된 우리은행 근저당권 657,600,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 100,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 의왕시 압류도 2025.07.16. 해제를 원인으로 2025.07.17. 말소됐습니다. 등기권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상
상가 점유자가 별도 임차인이라면 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 보증금과 배당요구 여부에 따라 명도와 인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 표시된 인수액 0원은 등기권리와 현재 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 금액이며, 점유관계 확인 전까지 최종 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 실거래 비교 — 44.7%를 상가 할인율로 보면 안 된다
의왕서해그랑블(블루스퀘어)의 최근 12개월 84㎡대 거래 12건은 평균 710,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 745,000,000원입니다. 현재 최저가 317,440,000원은 이 평균의 44.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.84㎡ | 34 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 84.18㎡ | 32 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 7 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.55㎡ | 27 | 725,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 18 | 718,000,000원 |
| 2026.05 | 84.55㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 84.18㎡ | 21 | 690,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 37 | 715,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 750,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 29 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 84.18㎡ | 24 | 695,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 23 | 710,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 710,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 317,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,244,160원 |
| 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 444,000,000원 | 312,195,840원 |
| 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 657,600,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,201,600,000원 중 312,195,840원이 배당되고, 미배당액은 889,404,160원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 부족액 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 317,440,000원 | 312,195,840원 | 889,404,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 253,952,000원 | 249,596,672원 | 952,003,328원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 32.77% | 203,161,600원 | 199,517,338원 | 1,002,082,662원 | 0원 |
매각가가 낮아져도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 상가 임차관계를 제외한 계산입니다. 유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그 사실만으로 매수인의 권리부담이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕중학교 남서측 인근이며 근린생활시설과 공동주택인 다세대주택·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 50미터, 남측 약 25미터, 동측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표기돼 있습니다.
- 건물설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없으나, 건물 2층 면적은 등기사항전부증명서 5,210.42㎡와 집합건축물대장 1,119.769㎡가 서로 다르고 집합건축물대장상 오기로 판단됐습니다.
- 환금성. 현재 근린생활시설로 사용되는 2층 판매시설이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 엘동물병원 사업자등록 명의, 실제 운영자와 소유자 좌승민의 관계를 확인하세요.
- 임차조건 확인. 임차인이 있다면 보증금, 월차임, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당순위 원문 대조. 2019년 근저당 말소기록과 예상배당 대상이 엇갈리므로 배당요구 종기 서류와 채권양도·승계 관계를 확인하세요.
- 상가 전용면적·수익성. 같은 층·같은 판매시설의 매매사례, 보증금·월차임, 공실 기간과 관리비를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 면적 표기 확인. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 2층 면적 차이에 관한 원문과 건축물대장을 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 표기의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “51.2%라는 숫자보다 점유와 용도가 먼저”
등기권리 기준으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 본건은 현재 영업 중인 2층 판매시설이고 임대관계가 확인되지 않아, 점유자의 대항력과 보증금 위험을 아직 닫을 수 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 등기상 말소된 근저당에 금액을 배정하고 있어 원문 확인이 필요합니다.
최저가 317,440,000원은 감정가 620,000,000원의 51.2%지만, 최근 12개월 평균 710,666,666원의 거래 표본은 84㎡대 7층~37층으로 본건 2층 상점과 직접 비교하기 어렵습니다. 권리는 조건부 통과, 점유·배당 확인은 필수, 가격은 상가 수익성 자료가 확보될 때까지 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 임차관계와 판매시설 자체의 환금성입니다.