수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 4층 403호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자 최현출 명의로 2017.11.16. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 곽명준의 주택임차권은 매각으로 모두 소멸합니다.
곽명준의 임차보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일은 2022.08.02., 확정일자는 2022.06.16., 임차권등기는 2025.02.20.입니다. 모두 2017.11.16. 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 따라서 본건의 실질취득액은 세금·등기비용 등을 제외하면 낙찰가와 동일하게 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 소유자 | 최현출 (단독소유 · 2017.11.16. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당권입니다. 2024.09.23. 임의경매개시결정과 2024.10.07. 신용보증기금 가압류는 모두 그보다 늦습니다. 곽명준의 임차권등기 역시 2025.02.20. 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-4087호가 기재되어 있어, 입찰 전 공동담보물과 실제 채권잔액을 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 80,000,000원, 승계는 0원
본건 403호 기준 실제 임차인은 곽명준 1명입니다. 현황조사에 나타난 다른 호실 점유자들은 403호의 임차보증금 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽명준 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.08.02. / 2022.06.16. | 80,000,000원 / 150,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 0원 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 147,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다만 현인빌딩 403호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 50,421,000원, 4회 유찰 시 35,294,700원입니다. 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 소형 도시형생활주택의 임대수익, 공실 가능성, 관리비와 내부 상태를 확인하지 않으면 낮은 최저가가 실제 수익성으로 이어진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
수협은행 근저당에도 1,231,666,540원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 수협은행 배당 단계에서 매각대금이 모두 소진되므로 신용보증기금과 후순위 임차권자에게 돌아갈 잔액은 없습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성됩니다. 승강기·난방·급배수·화재감지 및 경보·소화전 설비가 있습니다.
- 주차. 남측 약 10미터 포장도로에 접하며 옥내 5대, 옥외 9대의 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 주거기타 용도의 평지로 조사됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 19세대 도시형생활주택의 소형 물건으로, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 임대수요와 공실률 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유 확인. 곽명준의 임차권등기가 전유부분 전부에 설정돼 있으므로 현재 거주 여부와 명도 일정, 열쇠 인계 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.06.15., 확정일자 2022.06.16., 전입일 2022.08.02., 임차권등기일 2025.02.20.을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 공동담보물의 매각 진행과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 진안동의 유사한 소형 도시형생활주택 매매가·보증금·월세·공실 기간을 직접 비교하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액, 승강기 및 건물 유지보수 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 실제 임대수요와 향후 이용에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 핵심은 보증금 80,000,000원이 아니라 임차인의 순위입니다. 곽명준의 전입과 임차권등기는 2017.11.16. 수협은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 72,030,000원이 보증금보다 낮아도 실질취득액이 80,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
다만 권리가 안전하다는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래가가 없고, 19세대 도시형생활주택의 소형 물건이라 임대수요와 환금성 검증이 우선입니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정. 공동담보 채권잔액, 실제 점유와 명도, 관리비, 임대료와 공실 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.