수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 4층 404호로, 감정평가상 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 감정가는 108,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,920,000원입니다. 신청채권자는 수협은행이며 청구액은 1,030,372,151원입니다.
권리분석의 기준은 2017.11.16. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 임차권자 김승제의 임대차계약, 확정일자, 점유개시 및 주민등록은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 보증금 110,000,000원이 최저가 52,920,000원보다 크더라도 낙찰가와 미배당 보증금이 합쳐지는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 면적 비교 기준 | 17.55㎡ · 동일면적 거래 매칭 없음 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.11.16. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 등기된 김승제의 주택임차권과 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 가정에서는 매수인이 승계할 등기상 권리와 보증금이 없습니다.
임차인·점유 확인
현황조사에는 건물의 여러 호실에 관한 점유·임차 기록이 함께 나타나지만, 본건 404호를 직접 특정한 실제 임차인은 김승제 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 별도로 이름만 기재되고 대상 호수·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기록 1건은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승제 | 전유부분 건물의 전부 | 110,000,000원 | 2020.03.19 / 2019.07.15 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 대상 호수 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김승제는 2024.02.16. 배당요구가 확인되지만 수협은행 근저당보다 후순위이고, 현재 매각대금은 선순위 근저당에도 부족합니다. 호수와 전입관계가 특정되지 않은 주거 점유 기록은 현장조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 대비 할인’이 아니다
현재 최저가는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원입니다. 하지만 현인빌딩의 동일면적 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않았고, 비교 대상 면적 17.55㎡도 거래 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 108,000,000원 | 100% | 가격 판단 기준점 |
| 현재 최저가 | 52,920,000원 | 49% | 2회 유찰 · 실거래 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 34% | 미배당 증가 |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 24% | 미배당 증가 |
건물은 2017.11.14. 사용승인된 총 20개호 규모로, 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나며, 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 소규모 도시형생활주택인 만큼 실제 매수층과 임대수요를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 | - |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 51,567,440원 | 1,148,432,560원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,302,000,000원 | 51,567,440원 | 1,250,432,560원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 51,567,440원이 수협은행에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 신청채권자인 수협은행의 청구액 1,030,372,151원도 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용됩니다. 본건 404호는 도시형생활주택 구간에 속합니다.
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변에는 다세대·단독주택, 주상용·상업용 건물과 아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층, 총 20개호로 구성되며 승강기·난방·급배수· 화재감지·경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 주차·도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 옥내 5대, 옥외 9대의 주차시설이 마련돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 493㎡이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대 도시형생활주택 규모이고 동일면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도 시 회수기간과 적정가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 404호 점유자 특정. 김승제의 퇴거 여부와 현재 실제 사용자를 현장에서 확인하고, 호수 미상 주거 점유 기록이 본건과 관계있는지 대조하세요.
- 전입세대·명세서 재확인. 전입일과 보증금이 미상인 기록은 대항력 유무를 단정할 수 없으므로 최신 전입세대열람과 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 다른 호실 임차인 제외. 101호부터 403호 등 다른 호실 기록을 본건 404호의 인수보증금으로 합산하지 마세요.
- 시세 직접 조사. 동일면적 실거래가 없으므로 인근 도시형생활주택의 매매 호가, 실제 계약가, 보증금과 월세를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 수익성 검증. 소형 도시형생활주택은 매입가격뿐 아니라 공실기간, 관리비, 임대수요와 향후 매도 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 군용비행장 소음구역 확인. 소음대책구역 제3종구역이 임대수요와 매도가격에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 물건의 핵심은 보증금 110,000,000원의 김승제 임차권입니다. 금액만 보면 현재 최저가 52,920,000원을 크게 웃돌지만, 임대차계약·확정일자·점유·전입이 모두 2017.11.16. 수협은행 근저당보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리상 인수 0원만으로 바로 응찰할 물건은 아닙니다. 호수와 전입관계가 특정되지 않은 주거 점유 기재가 남아 있고, 동일면적 실거래와 최근 낙찰 사례도 확인되지 않습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 저가를 증명하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 점유와 가격 판단은 추가 확인. 이 두 문장을 분리해 접근해야 합니다.