수원지방법원 2025타경101078. 의왕시 학의동 다원씨앤아이 에이동 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2023.09.26. 등기된 박서현의 주택임차권 439,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.05.07., 확정일자는 2021.08.27., 전입일과 점유개시일은 2021.09.17.로, 말소기준인 2024.03.21. 의왕시 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 원본과 동일하게 유지되는 것을 전제로 하면, 박서현 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 제에이동 제3층 제301호 · 도로명 경기도 의왕시 학현로 93-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 지하1층/지상4층 건물 중 3층 |
| 면적 지표 | 68.01㎡ · 동일면적 실거래 매칭은 확인되지 않음 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 517,000,000원 (1회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 439,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2020.01.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.03.21. 의왕시 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박서현의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이 위험을 해소하는 근거가 바로 2026.06.01. 제출된 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박서현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 439,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.09.17. | 우선변제 있음 확정 2021.08.27. · 배당요구 2025.07.18. | HUG 승계 실질 인수 0원* |
* 확약이 없을 때의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 2회 유찰 시 31,936,000원, 3회 유찰 시 113,552,320원으로 계산됩니다. 다만 2026.06.01. 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 감정가를 ‘시세’로 보면 안 된다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 517,000,000원입니다. 하지만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 517,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
오히려 환금성 지표는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 다원C&I는 16세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.2회, 매각률은 0%입니다. 거래 표본이 확인되지 않은 상황에서 이러한 경매 지표까지 겹치므로, 입찰가격은 감정가가 아니라 별도의 현장 중개시세와 인근 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 대조해 정해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 가정 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 517,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 413,600,000원 | 31,936,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 330,880,000원 | 113,552,320원 | 0원* |
확약을 배제한 기계적 계산에서는 낙찰가가 임차보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금의 일부가 매수인 인수액으로 커집니다. 그러나 이 사건은 그 잔존 반환청구권을 포기하는 확약서가 제출됐으므로, 확약이 유효한 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가로 한정됩니다. 다만 이것은 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 낙찰가 자체의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 517,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,570,000원 |
| 1. 임차인 박서현 보증금(우선변제) | 439,000,000원 | 439,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 439,000,000원 | 70,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 439,000,000원 청구는 박서현 임차권의 승계 관계에서 발생한 신청채권으로, 별도의 실제 임차인이나 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당 가정상 주택도시보증공사 미배당액은 368,570,000원이나, 제출된 확약에 따라 이를 매수인에게 잔존 임대차보증금으로 청구하지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 용도의 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 학현마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농지·임야·다세대 등 공동주택· 근린생활시설·단독주택이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남측과 서측으로 폭 약 6~12미터 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2020.01.21.이며, 외벽은 치장벽돌 및 타일 마감, 창호는 샤시창호입니다. 승강기와 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 공동주택 건부지이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 토지면적은 963.0㎡, 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 0%로 나타납니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 환금성과 적정가격 모두 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호수, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요한 서류를 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 박서현 임차권 승계 관계에만 적용됩니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 별도 점유자·전입자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 517,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 인근 중개업소와 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 반영. 16세대 소규모 단지, 평균 유찰 5.2회, 매각률 0%를 재매각 기간과 입찰가 상한에 반영해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·체납 관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 439,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건입니다. 하지만 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 실제 임차인은 박서현 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 승계인입니다.
그렇다고 현재 최저가 517,000,000원에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 16세대 규모에 단지 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 확약 원본이 확인되면 주된 권리 위험은 해소되지만, 가격과 환금성은 보류입니다. 감정가가 아니라 현장 시세와 재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
