수원지방법원 2025타경101078. 의왕시 학의동 다원씨앤아이 에이동 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 517,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 330,880,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 할인율보다 임차권 처리 방식이 먼저입니다. 박서현의 임차권은 전입 2021.09.17, 확정일자 2021.08.27, 보증금 439,000,000원으로, 2024.03.21 의왕시 압류보다 앞섭니다. 일반적인 권리 계산만 적용하면 현재 회차에서 배당 후 보증금 잔액 113,552,320원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가면 그 미배당액은 오히려 늘어나는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.01.자 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 박서현 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 학현로 93-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 330,880,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 439,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2020.01.21 |
| 단지 규모 | 다원C&I · 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.03.21 의왕시 압류입니다. 그보다 앞선 박서현의 주택임차권은 매각만으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 전입일도 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박서현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 / 2021.08.27 | 439,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* |
박서현은 2025.07.18 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 439,000,000원이며 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 517,000,000원의 64%인 330,880,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.8회이고, 확인된 낙찰금액도 없습니다. 16세대 규모의 다원C&I라는 점까지 고려하면 현재 3회 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다 환금성과 실제 매매가격을 별도로 확인해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,432,320원 |
| 1. 임차인 박서현 보증금 | 439,000,000원 | 325,447,680원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매개시결정 | 439,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산상 박서현 보증금 미배당액은 113,552,320원입니다. 다만 2026.06.01.자 확약서를 적용하면 이 미배당액에 대한 매수인 상대 청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학현마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농지·임야·다세대 등 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 6~12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 다원C&I는 16세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 현재 사건도 3회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.01.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서와 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당 113,552,320원과 확약 적용 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 최저가 264,704,000원, 5회 유찰 시 211,763,200원으로 내려가지만 룰상 미배당 임차보증금은 각각 178,801,856원, 231,001,485원으로 증가합니다. 확약이 없다면 단순히 싸지는 구조가 아닙니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모와 단지 경매 평균 5.8회 유찰 이력을 감안해 재매각 가능성과 수요층을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약서 유효성’과 실제 시세가 먼저다
이 사건을 최저가 330,880,000원만 보면 감정가 대비 36% 낮아진 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 439,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서도 113,552,320원의 미배당이 남는 인수형 구조였습니다.
그 구조를 바꾸는 것이 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 확약서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
다만 권리 부담이 해소됐다고 해서 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “확약서 원문 확인 → 실질 인수 0원 확인 → 실제 시세 확인 → 환금성 검토”입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 별도의 검증이 필요합니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 113,552,320원이며, 4회 유찰 시 178,801,856원, 5회 유찰 시 231,001,485원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.06.01.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 적용한 판단입니다.
